酒店投资现象浅析

　　中国社会经济的高速发展推动了现代服务业的发展与成熟，促进了酒店业的投资机遇。然而，机遇有几许，挑战就有几多。酒店作为一个长周期的投资产品，在国内并没有真正意义上地实现资本化和金融化。那么，对于手握厚重资本的投资者而言，该以怎样的客观角度去理解和对待酒店投资？世界酒店记者采访了上海嘉衡投资有限公司董事长吴炯。以下为访谈实录：

    　《世界酒店》：从酒店品牌来看，国内本土的奢华品牌很缺，投资中档品牌的也很少，大多数聚焦在豪华、精品和经济型连锁酒店，对此现象，您怎么看?

    　吴炯：酒店，作为房地产的一支，是商业地产的重要组成部分之一，在房地产住宅类步入下降调整通道，房地产投资回报预期向下的情况下，而高地价、高资金成本以及市场或将供大于求、产品难销等导致风险向上，房地产市场调整周期或不会太短期，甚至房地产泡沫或行将破灭，其集聚避险天性、投资稳定、现金流畅通的特点，在地价日渐上升的趋势下又富含升值潜力的商业性投资产品，将是下一轮房地产投资的重头戏。因此，更多的酒店也将孕育而生。

    　据世界旅游组织预测，到2015年，中国将成为全球第一大旅游接待国和第四大客源国，入境过夜以及出境旅游人数都将达到1亿人次。市场同时预测，未来一段时间中国平均8%至10%的GDP年增速将带动酒店客房数年均增长12%。

    　中国酒店市场的空间大小决定着中国酒店发展空间的大小。酒店的业态组合、服务细节、增值服务等竞争实力才是酒店立于不败的根本所在。所以投资不同的酒店，关键在于能否抓住不同目标客户群的需求。

    　对于奢华酒店而言，国内非常稀缺，至今国内尚未培养出这样的品牌，但在国内酒店业不断发展的历程中，应不同客户群的需要，未来是需要有这样的奢华酒店品牌出现，也存在一定的市场，这方面的投资也需要。随着中国中产阶级队伍的不断膨胀，对奢侈品需求的消费尺度的不断放大，很多场合是需要奢华酒店的存在，比如政界的高层领导，商界的成功人士，还有各类影视歌明星，他们就需要品牌奢华酒店这样的场合进行一系列的高层会议、宣传和聚焦。

    　就市场的需求非常巨大的中档酒店而言，根据各种数据测算可知，中档酒店的市场规模已经超过1亿人次。但是，现有中档酒店的数量目前至少有1万家，常年处于微利或亏损的状态。为什么现在很多企业愿意投高档饭店，中档却很少，就是出了这样两难的问题。从这个角度讲，如果中端酒店能够清晰地做好自身的定位，能够找到好的盈利模式，还是非常有前途的。

    　而经济型酒店，其存有一个两极发展趋势，通过一系列细节服务、服务升级就向上高端迈进一点;削减一些服务项目，降低一些收费标准，就往下成为更经济的酒店。2009年，二、三线城市则继续呈现了强劲的吸金能力。在一、二线城市的周边区域，以及三、四线城市要做一个好的品牌经济型酒店，还是有很好的发展空间。

    　《世界酒店》：前几年温总理提到除了服务业在十二五期间提高四个百分点，还提到城镇化要提高四个百分点，城镇化的发展使商务活动迅猛增加，对酒店业也是有迅猛拉动的。

　　那么对酒店投资而言，哪些类型的酒店品牌更适合选择?

    　吴炯：首先，我们需要清楚“十二五”在城镇化发展过程中，我们城市规划和建设会怎么样?党中央很明确，“十二五”期间是我们全面建设小康社会的一个关键时期，也是发展方式转变和经济体制改革攻关的时期。根据麦肯锡的预测，到2015年，中国的富裕家庭数量会有75%的增量出现在“几个大都会以外的地方”。二三线城市无论是从产业、金融还是基础设施建设上，都完全有能力成长为地区性的中心城市。这也是各类酒店在二三线城市跑马圈地如火如荼的真正原因。

    　关于什么品牌的酒店适合在什么地点发展，我们就需要先明确酒店的分类，只有对其分类有了了解，才可以取细化、细分酒店对发展地的投资适宜程度。城镇化发展的结果必然导致大型城市群的不断形成，这对酒店业发展的拉动作用是非常迅猛的。在这种情况下，对于酒店的投资、选择需要关注两大问题：

    　一、城市酒店饱和度分析

    　在城市群的核心城市，特别是经济增长形势良好的城市，按级别划分为一线的城市，从各类酒店的数量来说基本是达到饱和状态的。但是对同一城市的不同区域进行细分，可能发现饱和是局部的，因为酒店的饱和程度不是绝对的，而是相对。比方说上海的酒店可以说是基本饱和，但是主要集中在中环以内的市区以及将要成为上海新名片的“迪斯尼”区域内，是否有酒店、有多少酒店、是什么档次的酒店、是否达到饱和、日后的客流量将是如何?可想而知。

    　二、服务质量才是品牌的保证

    　在城市化进程的推动下，酒店业的发展也出现了“城市包围农村”的现象。三、四线城市得到了大量酒店业主的关注。于是乎，各类品牌就决定纷纷“下乡”，欲占一席之地。但在经济相对欠发达地区投资中高档酒店，对于酒店的一线实际经营管理比较困难，当地的服务意识、服务质量是否能够得到保证是一个需要高度关注的问题。从这一点来说，酒店的档次高低、好坏、品牌的建立维持，对于人的要求也是不可或缺的。

   　 除此之外，我们还需要分析市场的属性，是旅游市场、还是商务市场，需要对市场进行细分。只有明确了市场的属性，你才能针对不同的客户群体制定相应的服务项目，从而正确定位正确的酒店品牌。

    　总的来说，城镇化的发展虽然为酒店业的发展带来了又一个春天，但能够合理的、科学的细分好市场，做到服务质量始终合一，人才对于酒店的品牌选择也是至关重要的。

    　《世界酒店》：境外投资已成为一种趋势，请您谈谈在区域选择上投资者们应该考虑哪几个方面?不同区域的兼并形式存在哪些不同?