大型租赁社区建设，房企为何热情不高？

从现阶段情况来看，大型租赁社区的参与者主要集中在城投类的地方国企（如上海的上海地产、深圳的人才安居、广州的珠江租赁等），并未出现央企、大型民营房企的积极参与的景象。这是为什么呢？

我觉得可以从融资、利润、退出、政策落地节奏等四个方面进行分析。

现阶段房地产企业资产负债率偏高，无法持有住房租赁项目

我国现在的房地产企业资产负债率，基本都在80%-90%，个别企业甚至超过了100%。这就造成了，如果让现有房企做持有型住房租赁业务，很多企业的资金链马上就会断掉。

对比美国，房地产开发企业的资产负债率，普遍在40%左右，所以他们开发的房子，只有30%-40%盖好就卖掉，用来回收建设成本。50%-60%自己持有，这些房子出租几十年后再卖出，这样不仅可以获得稳定租金收益，也可以享受房价上升带来的红利，一举两得。

现阶段住房租赁业务净利润率远低于地产开发业务

虽然房地产开发净利润率，从2016年开始持续下行（2020年全国百强房企平均利润率11,2%，资料来源：楼盘网），但相对于租房租赁行业2%-4%的净利率，还是高出6-10倍，资本都是逐利，没有利润的行业，各家企业都很难有参与的积极性。

租赁租房业务投资没有合适退出途径

由于我国房地产信托投资基金（即大家常说的：REITS）的相关法律、法规还未正式落地，住房租赁业务的投资资金，还没有一个可以快速退出、回笼的方式，再加上前面说的项目盈利率偏低，造成很多资金不愿意投资住房租赁项目。

政策落地周期长，造成多数企业处于观望状态

虽然近些年来，国家层面多次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，并且明确支持租房租赁行业健康发展。但是政策从国家原则，落实到可执行的地方法律、法规是需要比较长时间的。如：租住同权，虽然中央支持，地方政府也在积极推进落地，但是由于涉及的利益方过多、利益关系过于复杂，为了稳妥推进，实际落地的时间就会拖的比较长。这也会使参与的企业心里没底，普遍抱着等等看的态度，等政策明朗后再进场。

此外，从用地来源上看，目前租赁社区的主要用地来源是存量改造和新增供应，企业拿地时的竞自持面积以及纯租赁用地供应的政策，一定程度上造成企业观望。

综上所诉：现阶段参与大型租赁社区的企业，还主要集中在城投类的地方国企，大型央企和民企由于融资、盈利、退出、政策等原因都还处于观望状态，但我相信未来随着以上四个问题的逐步解决，大型央企、民企入场将是必然，届时租房租赁行业也将迎来大发展。