大型央企、民企何时入局大型租赁社区？

作为行业从业者，大家更关心的是，大型央企、民企何时入局大型租赁社区？它们入局后，会给行业的发展方向带来哪些变化？以及这些变化会给自己带来哪些正面或负面的影响？

从融资杠杆率、行业盈利、资金退出、政策落地等四个方面，来谈一下大型央企、民企何时入局大型租赁社区？

地产系央企、民企资产负债率降低至40%-50%之时

我国现在的房地产企业资产负债率，基本都在80%-90%，个别企业甚至超过了100%。这就造成了，如果让现有房企做持有型住房租赁业务，很多企业的资金链马上就会断掉。只有地产企业将自身的资产负债率降低到合理水平（一般企业降至60%以下，优秀企业将至40%以下），它们才不会为现金流安全担心，参与大型租赁社区热情才会提升。

具体节点：2023年中

2021年初住建部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,为房地产融资划定的“三条红线”，并要求试点房企在2023年中前完成降负债目标。

大型租赁社区投资回报率上升至7%-8%之时

现在99%的住房租赁企业都处于亏损状态，即使有部分盈利的企业，净利润也只有2-4%之间，只要市场稍有变动，盈利马上会变为亏损。对照地产开发业务，即使这几年盈利持续下降，净利率也维持10%以上（2020年百强房企净利润率11.2%），是租赁业务的2-5倍。所以只有租赁业务的净利率变得足够高时，大型央企、民企才会有参与的意愿。

时间节点：2023年底

住房租赁企业利润率的提升，未来主要来自于两个方向，一是税收降低，住房租赁企业现 在的综合税负在9%左右（增值税率：6%或9%、所得税率：25%）。二是低价土地供应，以上海为例，供地价格大约为正常土拍价格的1/3—1/5，以上政策虽都在研究或试点中，但是从试点到推广至少需要2-3年时间。

大型房地产企业的盈利率下降7%-8%之时

即使这几年盈利持续下降，2020年百强房企的平均利润率仍保持在11.2%，远远高于住房租赁业务2%—4%的净利率，因此从盈利的角度看，大型房企只有在净利率下降至7%—8%，与住房租赁企业未来的净利率持平时，才会大规模参与大型租赁社区开发。

从长远看，在国家房地产长效机制作用下，房地产企业未来的增长会小于GOP增速或与之持平（GDP增速大约每年6%-7%），这也就代表了房产企业长期来看的净利率会下降并稳定在6%-7%。

时间节点：2025年左右

公募房地产信托基金（RIETs)全面推开之时

大型租赁社区相对于“包租模式”，具有投资规模大、开发周期长的特点。如果没有有效的资本退出机制，大型央企、民企出于资金利用效率的考虑，也不会优先选择把钱投入到住房租赁项目。因此，公募房地产信托基金（RIETs)尽快完成试点，并大规模推开，建立大资金的高效退出渠道，才能进一步推动头部央企、房企投资大型租赁社区。

时间节点：2025年

由于公募房地产信托基金的推出，涉及到我国金融领域基础立法完善工作，所以从试点到落地时间相对会比较长。

租住同权、租赁租房用地占核心城市年供地10%等政策落地之时

虽然现阶段，中央已多次在政治局会议等重要场合强调"坚定发展住房租赁市场”，是坚定不移的房地产市场长效调控机制，但是从中央精神到地方政策细则，需要各级政府充分讨论，并结合自身实际讨论后才能落地，这个过程一半需要2-5年时间。

时间节点：2025年

综上所述：大型央企、民企，只有在自身资产负债率达标、开发业务与租赁业务净利率持平、大资金有效推出机制、政策实施细则逐步落地的情况下，才会大规模参与大型租赁社区的投资、开发与运营。也就是说未来3-5年，住房租赁行业将迎来大型租赁社区时代！