金融街洲际酒店变身写字楼 “酒改写”成行业趋势

　　眼看北京核心区优质写字楼资源越来越稀缺，再加上五星级酒店经营状况未及预期，让不少酒店业主方纷纷开始“酒改写”的变身。北京商报记者独家获悉，北京金融街洲际酒店也将在今年底正式转型成为商用写字楼。届时，金融街洲际酒店将以“金融街国际中心”的名称“重新面世”。虽然在接受北京商报记者采访时，洲际酒店方与业主首创集团均未回应停止合作的原因，但知情人士透露，金融街洲际酒店业绩难达预期，是导致首创集团不续约的一大原因。业内人士也分析，在高端酒店不景气的大环境下，“酒改写”成了行业一大趋势，同时也可能引发酒店行业的格局之变。

　　年底变身

　　一位知情人士透露，金融街洲际酒店与业主首创集团的十年合同去年到期，但首创集团不想续签，欲将客房改为写字楼，但双方诉求并未达成一致，最后改为先签署一年合同然后持续谈判。可直到今年5月，双方还没有实质性合作进展，酒店改写字楼几无悬念。

　　北京商报记者在现场了解到，目前金融街洲际酒店10层、11层已经全部出租，7-9三层为散租，整层租赁价格在每天1700元左右，目前酒店还保留200多间客房经营，直到年底全部撤出，另外酒店内的商业配套功能继续保留，以提供高质量的办公服务。

　　酒店部分改成写字楼的情况越来越多，可将酒店整体撤牌改成写字楼却是行业中较为罕见的。一位出租金融街洲际酒店写字楼的中介公司负责人告诉北京商报记者，金融街洲际酒店将搬到正在修建的丽泽商务区，成为“丽泽商务区洲际酒店”。至于金融街洲际酒店为何“酒改写”，这位负责人表示。“合同到期了，酒店不如写字楼挣钱”。

　　但值得注意的是，金融街威斯汀酒店和丽思卡尔顿酒店与业主的合同到期后，均进行了续约。

　　对于金融街洲际酒店不再续约原因，北京商报记者向洲际酒店集团和首创集团相关负责人求证，首创集团负责人表示，他们并不清楚全部酒店变成写字楼的相关事情。截至记者发稿时，金融街洲际酒店也尚未给出明确回复。

　　竞争劣势

　　在一家写字楼招租网站上，赫然标有“原金融街洲际酒店,现改造为纯写字楼出租。现有面积3.25万平方米，整层1715平方米，共19个连层出租，可以任意分割……”的内容，这让不少业内人士唏嘘不已。始建于2005年的金融街洲际酒店，是金融街地区首家五星级酒店，也是洲际酒店集团在北京投资兴建的第一家五星级酒店，在业界曾享有很高的知名度。

　　今不如昔，近几年来有关金融街洲际酒店转型的新闻一直不绝于耳，早在两年前更有“金融街洲际摘牌搬迁”的消息传出。去年5月， “金融街国际中心项目推介会”高调举行，会上金融街洲际酒店对外宣布将采取“逐层改造，逐层验收”的方式逐步完成改造成写字楼项目，客房数量也从超300间降到200间左右。

　　就酒店本身而言，虽然金融街地理位置较好，但附近不到1平方公里范围内还有金融街威斯汀和丽思卡尔顿两家五星级酒店，竞争十分激烈。且另外两家“后起之秀”风头日盛，这些都成为影响金融街洲际酒店业绩的因素。

　　北京商报记者注意到，早在2016年初，关于金融街洲际酒店“客源减少”的消息就频频被曝出，一些诸如“设施陈旧”、“服务不到位”的评论也不绝于耳。在旅游点评网站猫途鹰官网上，金融街洲际酒店在酒店排名中为100多位，而附近的金融街丽思卡尔顿酒店和北京金融街威斯汀大饭店排名分别为12名和18名。显然，金融街洲际酒店在该地区并不占优势。

　　另一方面，在写字楼价格方面，金融街地区的写字楼最高价格达到了每平方米近30元一天，属于北京地区最贵的地段。华美酒店顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱认为，将酒店改成写字楼是业主在权衡收益时做出的决策。第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司酒店部董事王冰表示，金融街地区无论是商业办公楼还是写字楼，都存在较大的需求缺口，当然也会综合考量楼体自身结构、物业的现金流以及更新改造成本等。

　　大势所趋

　　在金融街洲际酒店的合作中，首创集团作为业主，委托酒店管理公司帮助业主管理和经营酒店。洲际酒店作为管理方，每年需要向业主缴纳一定的管理费，并要达到一定的业绩要求。

　　按行业普遍采用的合作方式，酒店管理公司先要与业主签一份委托管理协议，其中，管理费包含2%的总收入和毛利润3%-8%的奖励管理费，综合起来占到酒店总收入的4%-6%。这个数字虽然看起来比例不低，但实际上跨国酒店管理公司管理费收取比例比历史水平已经有所下降。华美酒店顾问机构首席知识官赵焕焱表示，奖励管理费的减少反映了中国酒店业绩的下降。

　　不仅如此，经过前期“疯狂”扩张，国外酒店巨头开始遭遇人才不足的压力。赵焕焱认为，需求不足、非理性扩张、同质化竞争是当前中国高端酒店的普遍问题，这也让高星酒店市场开始出现疲弱态势。除了金融街洲际酒店外，国际饭店、万豪酒店、新闻大厦也都实施了“酒改写”战略。据了解，因为酒店和写字楼同属“商业用地”，“酒改写”过程中不需要变更土地性质，但在楼宇改造过程中还需根据各家酒店不同情况，进行相应报批。

　　作为北京首个“酒改写”的样本，新闻大厦正是因嗅到危机，主动思变，并聘请专业市场调研公司，对五星级酒店和五A级写字楼的市场前景进行了广泛调研和准确评估。结果显示，继续做高端酒店需引进国外先进的酒店管理公司，不但需要全面改造，而且投资巨大。如果转型商务写字楼，不但投入低，还能实现利益最大化。

　　而针对洲际酒店而言，即将搬进的丽泽商务区，虽然发展前景尚好，但却要面临重新进行市场培育等问题。有业内分析人士直言，金融街洲际酒店搬迁到新丽泽商务金融区，这种改变适应新环境发展需要，对洲际酒店和首创集团都有好处。但在如今外资酒店业的激烈竞争之下，对于洲际酒店来说，一个全新的开始，实际上既是机遇也是挑战。