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潜在客群庞大 2018中档酒店品牌进入“黄金时代”

2018-03-05 来源:  热度: 举报
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  各大酒店集团一系列新品牌推出,将中档酒店再次聚焦在镁光灯下。

  中端市场缘何有如此之大的吸引力?2018年中档酒店将如何发展?

  市场潜力:中档DNA与潜在客群的刺激

  开放商对中档酒店的兴奋点在于其物业面积较小。百丽宫酒店(Paragon Hotel Company)总裁Mitesh Patel认为,开发一家4.2万平方英尺、95客房的中档酒店只需要1.5亩土地,这是许多酒店经营者和开发商关注的焦点。“从运营的角度来看,当你管理和拥有这些资产时,你会看到很高的利润,可能带来30%的营业收入占比。换个角度看,这也是中档酒店的魅力所在。”

  而另一方面,中档酒店也无需太多的高档奢华装修。参与 Avid 开发的设计咨询公司IDEO设计总监Alex Gallafent认为,中档酒店这一品类在把简化客房设计作为保证高效高品质的工具、在其定价上做运营。“换种方式思考问题,这也是消除客人焦虑或失望的机会,因为他们所遇到的就是他们的期望。”

  2018年中档酒店之所以会如此受关注,除了其天然的DNA之外,还有一个很大的刺激因素就是潜在客群的庞大。

  洲际酒店集团Avid酒店和智选假日副总裁 Jen Gribble表示,中端市场潜在客人将有1400万人次增长,预计带来200亿美元年收入。基于这样的考虑,洲际酒店集团已经花费了大量的时间去了解这个市场的目标受众,以确保其新的产品能够迎合和满足这部分客人的需求。这也就是洲际为什么会在去年9月份推出Avid品牌。

  洲际酒店集团核心品牌发展副总裁Chris Drazba表示,“现在是像Avid这样的新品牌推出和筹建新酒店的机会,并且它对于整体品牌的一致性有很好的作用。”Gallafent说,中档酒店的客人不一定节俭,但是他们会避免浪费。只要他们能得到他们正在寻找的产品或服务,他们就愿意在这些特殊的场合花费更多的钱。“他们不会冒险,而是会寻找那些不需要在成本上妥协的地方。”

  世邦魏理仕酒店部(CBRE Hotels) 高级董事Mark Woodworth表示,酒店业每年入住率都在刷新纪录,未来也将可持续增长。因此,现在是开发新酒店的好时机。“同等定价水平的老酒店,你想不一样,你就要推新。不仅是因为它是“新”的,更重要的是它反映了你在做满足客群喜好的新事物。”他指出,从历史统计数据来看,中档酒店会有如此大的变化,可以追溯到2014年。根据那个时期的数据,他猜测那时许多酒店转向经济型酒店,仅仅有一小部分在做像avid这样的中档酒店。“我们认为这预示着很好的机会,经济型酒店的运营和开发是这类产品的本源,我们期待中档酒店也将越来越好。”

  更多的需求:“钱”在哪儿机会就在哪儿

  如果你想创新一个中档酒店品牌,但你不知道机会在哪里,Woodworth 建议“追随资本”,他指出,美国机场周边的市场机会直接吸引资本投资建设新的航站楼和酒店。与此同时,为将来的需求设定阶段,同时计划提前适应它,但这并不是唯一的热门市场。

  Drazba指出,洲际旗下Avid 品牌酒店早期很多都建在机场周边,也是很有目的性的。“高端连锁酒店可能不想要航空公司工作人员和一些麻烦的乘客,这对于中档酒店来说就是个好机会。”“除了高铁、州际公路、机场附近的休闲市场之外,我们也在探索高校周边市场”Patel 表示,“在运营效率之外,可使用面积也是一个很好的因素。”

  接受与这些市场有关的基本业务挑战是开发工作的一部分,但投资额度又是另一个问题。Berk说,2017年酒店业在收回商业抵押贷款证券交易中赚了1000亿美元,而这超过了2016年CMBS交易的收入。很明显,早前由于酒店通常被视为风险资产,银行只为酒店提供银行先前针对CMBS贷款。时代正在改变,现在零售业的发展被认为比酒店更危险。最后,有实力的酒店又获得了银行的青睐。Berk表示:“酒店被认定为是风险资产,是因为酒店间夜价格都是自己制定的,这与办公楼恰恰相反。因此,相比其他资产类型,贷款方要收取更多的费用,他们在任何一个CMBS只会花 10 %。然而到今天,这种情况发生在零售业身上。”

  PMZ Realty Capital创始人Peter Berk认为,中档酒店开发融资现在来得比较容易,主要是因为投资者认为,相较于其他品类,中档酒店投资回报高、风险低。“当我们想银行申请贷款的时候,关注的是在同类酒店RevPAR以及酒店未来的发展,而不是品牌在集团业务是比重,相比较而言,中档酒店申请贷款会更容易。很多老板喜欢中档酒店就是因为其更容易承保。”

  未来之路:黄金年代,中档酒店前途光明

  在一个被新品牌困扰、依靠中档品牌重燃希望的行业里,推出新的中档酒店品牌,这是个很好的开端。Drazba称,洲际去年12月份已经在俄克拉何马州(Oklahoma)启动首个Avid 品牌项目,还有34个签约项目和100个待审项目。“感兴趣程度已经非常高了,我们要把这一势头带到2018年。”

  Patel 感叹分包商和总承包商缺乏的问题,希望2018年将与酒店开放商保持良好的关系,以及放缓开发进程加强监管。但是他赞同对于中档酒店的乐观主义。“除此之外,2018和2019都将是好年景。”

  Woodworth相信,酒店业目前正处于旅行的黄金时期,在这样的背景下,同行业下的其他版块也将迎来很好的发展机会。他当前时期比作1970s晚期和1980s早期——女性开始大批进入社会工作并且外出旅游。这个行业正在寻找新的消费群体,因此市场细分是必然的结果。“当我想到‘黄金时代’这个词时,我会想到一些美好且不会经常发生的事情。我认为,未来我们会回过头来看,这将是全球旅游业一个非常重要的转折点。”

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