众咖云集 共探优秀品牌如何为业主谋利

（副标题：众咖云集 共探优秀品牌如何为业主谋利）

(迈点网讯)3月28日，2017首届迈居线下交流会暨品牌物业发展论坛于广州正式召开。80+优秀业主品牌、30+知名酒店品牌、30+地产开发商/投资单位、20+商会联盟共襄盛会。

业主与地产投资人、酒店品牌决策层一起，共探酒店加盟、经营管理、产品运营之道。而迈居从近千家合作品牌中挑选出来的潜心经营品牌则从经营管理角度及品牌运营角度讲述“优秀酒店品牌如何为业主创造巨大收益”。此外，酒店地产开发商及业主代表也在现场分享了酒店品牌投资法则，为业主及投资人同行共享成功智慧。迈居副总裁助理吴晓佳担任大会主持人。

现场圆桌

期间，岭南酒店集团发展副总裁唐昕，美豪酒店集团董事长龚兆庆、杜森博格酒店及度假村管理公司首席执行官田哲夫、东呈国际集团副总裁赵俊涛以及东呈国际集团万枫品牌CEO齐晓光围绕“优秀品牌如何通过运营为业主谋利”这个议题，结合自身的实战经验为与会人员传道授业。迈点网副总裁丁晓宇担任主持。

在对酒店品牌进行了简短的介绍之后，酒店大咖首次对各大品牌的投资回报情况进行了开诚布公的回复。

以下为现场圆桌整理——

　　东呈国际集团万枫品牌CEO齐晓光

齐晓光：万枫投资，单房投资是15万元，美国版的则是30-40万元。万枫最大的优势是万豪品牌背书，可以比国内同等中档酒店价格高出50-100元不等。万枫的签约是10年，10年内收益200%，除去投资回报后，每年可获净利润300万左右。

　　美豪酒店集团董事长龚兆庆

龚兆庆：选择酒店加盟，同样是双向选择。我们美豪酒店，为加盟商提供的是从人才到经营，到品牌到品质的全面支持体系，在双方互信互利的基础上，美豪敢于自信地提出“共担责任共享收益”，共同的收益是美豪和加盟商们共同的合作方向。所以，我们也期待与更多认同美豪价值观的投资人深度合作。

就大家关心的收益回报问题，经市场实际回馈，我们目前主推的中高端品牌美豪丽致，单房投资平均为15万元，目前投资回报率基本4年以内，在投资总量和回报周期上，取得了让市场普遍满意的平衡。

　　东呈国际集团副总裁赵俊涛

赵俊涛：我回答加盟商的投资回报率问题比较简单，第一是保证有效期内能回本，另一个是回本以后还能有很长一段时间不停赚钱。在整个行业并购、收购，品牌组合结合非常复杂的情况下，东呈的股本结构非常单一。除了前期收益，东呈还能为广大业主及投资人提供一个非常稳定的大后方。

　　岭南酒店集团发展副总裁唐昕

唐昕：岭南集团旗下岭南5号酒店，单店前期投入大约在3000-3500万左右，回收期约3.5年。在区域及物业条件匹配、投资控制等情况下，约房量100间，投资额约是2500-3500万，回收时间控制在3年。

　　杜森博格酒店及度假村管理公司首席执行官田哲夫

　　田哲夫：杜森博格自去年开始调整了运营模式和经营方向，推出了两个版本的D8个性化酒店系列，1.0和2.0版本。1.0版本的投资不高，单房投入大约在15-20万左右，房间数量控制在60-100间。预计回收时间在3.5-4年之间。2.0版本我们在无锡做了试点项目。这个酒店我们推出了一对一的服务。单房投资为25-30万，房间量控制在50间，回报时间在4.5-5年时间。

丁晓宇：投资回报是一个不断变化的动态数值，所有的数字也仅仅是一个平均值。那么酒店品牌如何通过经营为业主创造这样的效益?广大业主前期开发阶段应该如何判断管控投资成本呢?

迈点网副总裁丁晓宇

齐晓光：各种不同的品牌，既有大众型又有小众款，实际上目标客群就不一样。品牌、项目是否成功，决定权不在主观意愿，而在于是否找准客户，这就是核心的营销思维。

如何协助投资人做好一个项目，首先是市场调研的精确度。大到这个城市的支柱产业、国民经济、GDP、房价，小到竞争对手，每一个房型的价格，每一个客源所占的比例都需要去了解。如果把市调报告精确的填写完整，这个项目该做什么，该投资哪一个档次的酒店品牌就都不是问题了。

其次是建立商业模型。精选酒店在国际品牌市场竞争中并没有严格区分。精选服务最大的优势就是上下通吃，中间域很宽，尤其需要注意制定商业模型。在基础软硬件设施完成之后，应该怎样来整顿其他剩余的空间，就是需要通过专业人员的专业分析来完成。

最后也是最核心的，是寻找一支优秀的运营团队和管理团队。只有良好的硬件配备，一个酒店的生命力可能就是2-3年，但是要想让这个酒店长期保持一个新鲜度，成为业主及投资人的ATM机，前期打好基础，除了硬件，核心就是要有一支优秀的团队来打造一个核心的卖点。

丁晓宇：酒店品牌运营知易行难，业主如何评判品牌的实际运营能力，最精准的判断自己的投资立场呢?

龚兆庆：业主投资最关心投资回报率。如果一个品牌认为自己能够做好，那就应该要有跟业主和投资人共同承担经营风险的勇气。近年来其实这种向业主和投资人利益倾斜的趋势已经越来越明显，以后可能会更加明显。

对于初涉酒店加盟的投资人而言，评判酒店品牌的运营能力和未来上升空间，建议更关注人和口碑，人是指该品牌的团队素质以及是否具备可复制性，口碑是和品牌息息相关，看业内的品牌知名度，看住客的入住反馈声音。当然，一个有活力和上升空间的品牌，所表现出来的不仅是在运营上的手法娴熟，更是一种由内而外值得认同的朝气与勇气。

赵俊涛：整个酒店行业现状处于过热的状态，而经营的投资回报是多层次多方面的，与简单的承诺对比，它还是相对复杂的。一个酒店最大的投资在建店部分，而在控制投资这块，东呈今年有个最特殊的安排，由设计师出身的我来负责事业发展，而设计师最清楚在建店环节如何对成本进行控制。在各大集团里面，东呈在利用平台进行成本控制这块是很有自己的独到之处的。

唐昕：我们在协助业主进行投资的过程中，主要基于“定位、定制、定价”三原则。在帮助业主进行酒店投资的过程中，更重要的是理解和适应业主需求。通过品牌定位策划、产品定制设计、市场定价营销，如所投资的物业适合何种品牌、符合多少开间设计、投资规模和强度、以及符合预期的市场营销方案等，我们都会给业主一份清晰、专业、全面的投资分析报告。让业主对投资项目及前景有明晰的了解和认识，在达成合作共识基础作出我们专业承诺。

田哲夫：我在酒店行业30多年，做过喜来登、万豪、戴斯酒店的业主方。在确定用某个品牌之前，业主应该要把自己的圈子划小一点。先选定一些理想中的品牌，再从中选择。确定好之后再根据品牌的品种确定投资的大致方向以及酒店未来的发展。因为做业主，主要考虑的不是经营，而是物业的市场增值。

齐晓光：针对轻资产投资项目，我补充赵总的。实际上筹建费用是固定的，但房租是一个很大的变量。如果房租占你预期收入25%以下，就是一个非常优秀的项目，如果高于35%，其他条件再好，也不要去碰。

　　现场提问：

　　1.三四线城市酒店应该如何定位?您的酒店品牌会否考虑入驻?

齐晓光：万枫品牌在北上广一线城市，是做细分市场的老大，而如果是在四川等三四线城市，就做城市的老大。

唐昕：如果是旅游目的地，我们会考虑。因为我们有旅游产业链。围绕旅游目的地做综合开发，我们有能力承接，并与业主共同成长。

田哲夫：杜森博格致力的方向就是要专攻三四线城市。很多品牌不一定要在一线城市，不一定要在市中心，也能够做得很好，关键是看品牌定位。

2.投资了不太理想的物业，并且是单体酒店，业主及投资人的投资回报周期拉长，其中矛盾怎么处理?

　　齐晓光：这取决于你的市场情况，看发展，看潜力。酒店这个行业的特点，尤其轻资产运营，我们赚的不如房东。所以最核心是看它的预期值不值，比如5年之后赚的钱是不是能抵掉前期的房租，能抵掉那就做，这是我的建议。

赵俊涛：未来投资单体酒店的投资风险是什么?就是年轻一代住客全部通过手机预订酒店，而这个预订平台，各大酒店集团都打造好了，也就是说从上游已经把客源锁住了，不管是连锁还是单体，可能都有经营的难度，但是连锁肯定比单体稳定。

龚兆庆：市场有很多不同的机会，有些机会在现在，有些机会在未来。如果讲单体酒店，或者是一个区域里面，你要么在这里面有绝对的差异化，要么是小龙头，才有优势。不然优势不大。美豪所能提供的，不止是品牌效应，更是服务体验化的极大差异，以及打造小区域内龙头酒店的能力与信心。

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