扛着“业主”标签行走多年 中国酒店能摆脱重资产模式?

（副标题：扛着“业主”标签行走多年 中国酒店能摆脱重资产模式?）

(迈点网讯 王丹丹)“可能光是昨天在座的这些业主所持有的酒店资产就超过了或者接近1000亿左右。”参与嘉宾的一句玩笑话点出了一个行业现实：大批持有酒店的业主或者地产公司非常多，它们在中国酒店业的发展中占据举足轻重的位置。像首都机场、南航、绿地、世茂、经贸、国贸和云南城投这样企业非常典型也非常多。这部分企业的走向和发展对整个行业都将产生重要的影响。

2017年5月5日，由国际饭店和餐馆协会支持，中国饭店协会、重庆市商务委员会联合主办的第六届中国饭店文化节在重庆国际会议展览中心盛大开幕。上海裕际酒店管理咨询有限公司联合创始人、首席执行官潘小科，国贸酒店物业管理公司原副董事长辛涛，上海世茂酒店管理有限公司总经理唐鸣，云南城投集团云南海埂酒店管理有限公司董事总经理柘辉，上海裕际酒店管理咨询有限公司董事长何操，围绕“未来三年整个大住宿业要关注什么”这个话题展开了高端对话，不约而同地提到了这个问题。

　　中国式星级酒店的落地：政府点菜、房地产公司买单

翻阅中国酒店业发展的历史，很清楚地可以看到，有不少酒店尤其是星级酒店的诞生与落地，并不是市场主导而是政府或者政策催熟的。

很多房地产企业涉足酒店，无非就是三个红利的诱惑：一是政府拿地需要配备酒店甚至配备高星级的国际品牌酒店，二是通过建设高星级国际品牌酒店来拉动整个楼盘周边住宅、商业整体的物业溢价空间，三是减免税收。“我们的酒店历程是一个非常好的版本，它就是是一个标准的中国房地产企业做酒店的一个样板。”唐鸣在大会上避讳世茂的发展历史。整个世茂目前开业运营20家酒店，其中14家都是跟凯悦、希尔顿、万豪、洲际这样的国际管理公司合作的托管酒店，6家是自主管理的自主品牌酒店。

　　政府点菜要“星级酒店”，房地产公司不计成本地投入，中国市场催生了一大批高大上的星级酒店。然而经营了这么多年，这些酒店的经营状况真的好吗?

作为中国改革开放第一批饭店，国贸饭店已经发展到了国贸三期，辛涛创造和见证了国贸的发展，“我们很高兴参与其中并贡献了力量，但是同时我们也看到了这个行业正在经历着比较大的冲击和挑战，这种挑战与其说是政策的客观推动，不如说行业本身发展变化规律所在”。在辛涛看来，过去30多年做出来行业标准甚至星级标准，发展到今天已经与现在的经济发展不匹配了。标准化也造成了高度的同质化，使酒店失去了原本该有的生命力、个性化，甚至与客人的需求不匹配。

唐鸣指出，不少上述原因诞生的酒店，这些年的经营状况并没有想象中那么好。很多国际品牌在三四线城市并没有带来太大的效益和很强的吸引力，当时过高的成本投入并没有带来很高的投资回报率。

在这样的现实与困境面前，中国房地产企业开始谋求转型寻求新出路，“轻资产”成为了一个热门的选择。“据说中瑞酒店管理学院正准备开设的酒店资产管理这门课程，课程非常受学生欢迎。”潘小科表示。

　　扛着“业主”标签行走多年 中国酒店会轻易摆脱重资产模式?

然而，中国的房地产公司在酒店行业一直都是重资产发展模式，长期担当着“业主”的角色，想减轻或者摆脱重资产发展模式，快步迈入轻资产时代，容易吗?愿意吗?有能力吗?

“酒店的重资产一下子要实现转身，这显然是不现实的，这是行业的困惑所在。”辛涛表示。

　　“现在很多人在做轻资产，但我们是反向操作，我们做的是重资产。因为我们在看一个不动产时，通常持有不动产看通胀是最强的，尤其是我们要有很多政府交办的一些事项，需要一些长期的资产持有才能获取长期的融资发展，所以还是跟其他平台不太一样的地方。” 云南城投集团云南海埂酒店管理有限公司董事总经理柘辉表示。

上海裕际酒店管理咨询有限公司董事长何操认为，作为大住宿业的重要组成部分，高星酒店在中国旅游商务投资、接待、发展旅游经济等方面发挥了重要的作用，高星级酒店投资也是可以赚钱的，“我们曾经做过用最短的时间内收回投资的，我们也做过至今还是全球最赚钱的酒店”，但是不可否认，在今天大住宿业的发展情况下，高星级酒店遭遇了一些问题。

　　不是没有可能，“重资产”华丽转身的几点畅想

有人不看好，有人在尝试，也有人在旁观。吃螃蟹的人已经在“重资产”变身的道路上。会上，来自不同企业代表也分享了自己企业的经营案例和经验。

　　1、 大胆开发大西南，会展+旅游是首选模式

云南城投目前有的4家酒店主要是跟洲际、希尔顿、悦榕这样的国际集团合作，云南城投还是洲际在中国区最大的业主，目前投资的重心区域主要是西南，集中在云南省和成都。投资的酒店多为旅游度假酒店和会议酒店。

柘辉表示，现在的旅游已经变成体验和休闲，吸引客人不是酒店而是特定的目的地，为了到一个地方才住酒店。“度假酒店因为地本身比较便宜，开发的成本应该和城市酒店差不多，但是更加有吸引力，因为它提供的是一种轻松的环境，这是旅游。比如说西南三省，因为整个自然环境保护得还是非常好的，大家很愿意到这里来体验原生态的生活。”

度假地会展也成为西南地区高星级酒店的一个重要着力点。“人们去一线城市是为开会而开会，到西南一带变成了，为了旅游重要找个理由去开个会。在轻松的环境下进行交流其实更容易达成合作。”会展跟旅游的结合为西南这样的省事带来了除旅游客人以外的商务客人的机会。

　　2、借力发展：国际资本+中国业主=新公司

2017年3月28日，1亿美金注资，世界领先基金公司喜达屋资本集团与世茂集团达成合作协议，强强联手成立全新合资酒店公司。唐鸣在这次大会上分享了背后的故事。“国际资本看好中国酒店业或者中国市场并关注其整体发展潜力，看到中国酒店资产需要资产化的需求才会转入中国市场收购酒店。但是他们更希望将每个区收购的酒店都能放到自己的管理项目里管理，最好的方法就是成立分公司。”对于这次合作，喜达屋资本看中了中国市场、世茂作为业主公司资产做得不错，同时也看中其在中端市场的自主品牌的运营，而世茂则看重国际资本的平台，希望借此把自主品牌或者民族品牌变成国际品牌。这是一个“双赢”的合作。

　　3、从“重开发”向“重运营”发展

潘小科指出，房地产开发商开始向重开发往重运营的方向发展，是一个非常明确的趋势。过去在与国际品牌的合作过程中只是简单的接受标准和模式，但是现在开发商和业主都开始学会思考，在影响和改变着酒店的运营模式。

在运营的过程中，唐鸣举出了世茂的例子：一是创立自主品牌，自主运营，同时还可以将原来三四线城市被动拿地的国际高端星级酒店，换成自主品牌，更切合当地市场的需求;二是要学会成本控制，比如说改变现有不合理的酒店设计，将原有不是经营面积的地方缩小、扩大营收面积，选择更适合中国酒店的、性价比更高的产品，筹建酒店的评估等等。“通过专业的管理把经营做好，让每一家酒店都赚钱。”

何操认为，高星级酒店太多本身反过来也会制约管理公司的发展，在新的形势之下，业主和管理公司应该更进一步合作，充分发挥好受聘管理公司的团队的作用、能力和水平。管理公司也要做好变革的准备，比如说新餐饮，在他看来高星级酒店的地理位置优势非常符合餐饮企业尤其是高端餐饮的发展，无论在形式和实质上都很形成很好的匹配，不妨多合作让酒店资产发挥更好的作用对于准备筹建和签约协议合同准备要建高星级酒店的一定要根据新的发展理念和好的市场定位，去选择适合的品牌。“合理的投入，将来的产出、资产管理和后续的运营才能带来合理的回报。”

辛涛认为，现在的酒店产品不是要只关注高端大气上档次更重要的是接地气，这个地气是什么?就是则会能够在成长起来的千禧一代。“目前酒店的订房，我说的是商务酒店，50%以上是千禧一代，到2020年大概这个数字要涨到75%。”她还指出，全世界75%的劳动力来自于千禧一代。时代的变化要求酒店必须要思考改变。