长租公寓入秋 京东要如何“逆水行舟”？

　　“双十一”的游戏玩了十年，每年都是一场电商大战。今年“双十一”，天猫总交易额突破了2135亿元，相比去年提高了27%，阿里交出了一分漂亮的成绩单。而这个时候，隔壁家的京东又在干什么呢?

　　为了给自己添些大战的筹码，京东在这个“双十一”大举杀入了房地产市场，瞄准了严冬中的长租公寓。在上个月推出了“京东直租”之后，11月8日，京东房产宣布推出旗下的长租公寓品牌“京品公寓”，同时开放了位于北京条码社区立水桥店的首个公寓样板间。同时，京东表示，将在“双十一”期间，在北京和上海各推出30间公寓进行限量公测，然后陆续推广到全国。

　　最近一段时间，关于长租公寓市场的新闻不断，逆水行舟，京东能改变整个行业的逻辑，杀出自己的天地吗?

长租公寓入秋

　　2017年被称为长租公寓的元年，当时有很多鼓励住房租赁的政策出台，许多企业和京东一样看到了机遇，纷纷加入到长租公寓市场中来。加入长租公寓大军的成分比较复杂，有传统房地产商背景的，比如万科、龙湖，有酒店管理背景的，比如如家的逗号公寓，有房地产中介，比如世联行的红璞公寓、链家控股的自如，还有纯粹依靠资本推动的，比如魔方公寓等等。

　　理论上来讲，长租公寓并不是传统意义上的“风口”，它的背后蕴藉了房价上涨、城镇化持续和人口红利的多重现实，是个十足的长期投资机遇。另外，这些长租公寓确实满足了租房者的不少痛点：比如对生活中的美和设计感的需求，社交的需求，当然价格的需求也是很重要的。

　　但长租公寓走到现在，确实出现了不小的问题，比如说房租的证券化。原则上来说，对于新兴市场，资产金融化本身如果运用得当，可以推动产业的成长，但具体落实到长租公寓市场，可能未必是件好事。

　　长租公寓行业有一种参与方式，多见于房地产中介公司，公司本身不持有房产，而是利用手中的房源信息，直接向房东承租，通过改造再放盘给租客。这个时候，有的长租公寓会采用ABS融资，这种证券化融资的信用风险可能会转嫁给租客和房东。

　　简单来说，长租公寓用租客的名义，向第三方金融平台借消费贷，先拿到所有的房租，然后分月向房东还款，而租客每个月缴纳租金，实际上是向第三方平台还贷。由于长租公寓利润比较低，有些公司拿到资金之后还会去进行别的投资，这就无疑放大了资金风险。