如果房企看不到这些变化 三年后只能眼红了

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　　纵观中国房地产市场二十余年发展历程，有一条最根本的规律在左右着市场的中长期走向，那就是土地供应模式的改革。

　　房地产市场发展的每个重大历史时期，都伴随着土地供应政策的调整，而且几乎都以土地供应政策的改革作为先导。

　　土地供应政策的演化史，就是房地产市场的发展史。

　　1987年，深圳首次以协议方式有偿出让土地使用权。同年，深圳举行首次土拍，打破了长期无偿、无限期、无流动性划拨制度;

　　1994年，预售制的确立在加快土地开发和住房销售同时，开启了中国房地产企业的规模化发展之路;

　　1996年，中国第一家土地储备机构——上海土地发展中心成立。次年，杭州土储中心成立;

　　2004年3月，国土资源部、监察部联合下发文件，要求从2004年8月31日起所有经营性的土地一律都要公开竞价出让，史称“八·三一”大限;

　　土地招拍挂真正打通了中国房地产市场商品化的最后障碍，中国城市的房地产市场开始走向全面繁荣，同时也为后期土地财政模式的开启、城镇化的快速发展埋下了伏笔。

　　中国的房地产市场能够发展到今天的规模，许多房地产开发商能从小企业成长为年销售额接近万亿的航母，皆肇始于土地供应模式的改革。

　　那么，近期各大城市的土地供应导向有什么不一样的变化?

　　中国自开启房地产市场调控以来，每一次的政策收紧必伴随着土地端口的政策调整。可以这么说，此前的数次政策切换都没有像这次这样强调土地端的结构调整，达到这次的调整深度。

02

我们可以先来梳理下近期土地端政策的几条重大变化。

变化一：实现有效供给的路径从“0”到“1”。

有效供给的概念最早应该是在2009年的国务院常务会议提出的，当时的说法是要增加普通商品住房的有效供给。2016年以来，有效供给的说法被中央以及各城市在房地产市场调控过程中多次提及并付诸实践。根本的区别在于，这次关于如何落实有效供给的路径更加明朗。

利用集体土地建设租赁住房从“0”到“1”。