物业公司追“赴港上市潮” 滨江服务拟发展长租公寓

　　据统计，2015年至2017年，港股物业服务及管理的新上市公司分别为2家、1家、2家。今年以来节奏在加速，除了已经上市的雅生活服务、碧桂园服务、新城悦和即将登场的佳兆业物业之外，港股物业管理公司又将迎来新成员。

　　近日，滨江服务集团（以下简称“滨江服务”）向港交所主板提交上市申请资料，中信里昂证券为独家保荐人，这也意味着这家浙系房企“二哥”将正式拓展H股融资渠道。

　　今年4月，滨江集团董事长戚金兴在接受《国际金融报》采访时表示，滨江集团将向资本市场再度发力，其物业拆分上市有了新进展，在渠道已经打通的情况下，年底前滨江集团的物业板块将以红筹股身份登陆港股。

　　半年多后，滨江服务果然“如约亮相”。

　　招股书显示，滨江服务是中国专注高端住宅物业的物业管理服务提供商。自1995年成立以来，已从一家浙江杭州的本地住宅物业管理服务提供商逐渐成长为长三角地区领先的物业管理服务提供商。

　　克而瑞数据显示，2017年，滨江集团以615亿元的销售金额排名行业34位。

　　那么，背靠“家大业大”的滨江集团，滨江服务发展如何呢？

　　高复合增长率

　　截至2018年8月31日，滨江服务在浙江省的15个城市及上海设立了35间附属公司及分支机构，向约4.8万个物业单位提供物业管理服务。截至2018年8月31日，集团在管总建筑面积为1080万平方米，共有68个在管物业，包括51个住宅物业及17个非住宅物业。截至2018年8月31日，集团的合同管理面积（不包括在管建筑面积）为710万平方米。

　　就增速来看，2015年至2018年前八个月，滨江服务的营业收入连续增长，分别为1.59亿元、2.26亿元、3.49亿元、3.07亿元（前8个月，同比增长43.61%），另外净利润分别为1146.9万元、2210.6万元、5755.2万元、5074.6万元（前8个月，同比增长28.4%）。

　　（滨江服务财务摘要，数据来源：申报稿）

　　据此计算，2015年至2017年，滨江服务的营业收入年复合增长率为48.27%，净利润年复合增长率为124.01%。

　　这一增速放至行业来看，尚可跻身前段。

　　东方财富显示，截至11月27日，港股物业服务及管理的上市公司共有12家，2015年至2017年营业收入年复合增长率为29%，净利润年复合增长率为58.4%。

　　如果将滨江服务的数据放入排序，其营业收入和净利润的年复合增长率，均排在第三位。

　　数据来源：东方财富

　　不过，就业务分布而言，2015年至2018年前八个月，滨江服务营收主要来源于杭州。

　　滨江服务收入主要来自于物业管理服务、非业主增值服务、业主增值服务三方面。

　　过去的三年多里，物业管理服务占滨江服务营业收入的比重超过60%，就地区来看，均来自浙江省，其中杭州占比分别为80.09%、78.1%、78.2%、79.6%，均在78.1%以上，这一分布和集团的地产主业基本吻合。

　　滨江服务在申报稿中表示，经营业绩容易受到长江三角洲（特别是杭州）的影响，后续将进一步扩展业务到其他地区和城市。

　　集团依赖逐年下降

　　值得一提的是，滨江服务对于集团的依赖性在逐步减弱，但毛利率却在持续上升。

　　2015年至2018年前8个月，来自滨江集团的收入，占滨江服务总收入的比例为29%、22.3%、18.6%、12.2%，毛利率分别为16.5%、18.6%、25.8%、28%。

　　其他几家于今年新上市的物业管理公司，2017年的平均毛利率为25.1%，略低于滨江服务。

　　就关联房企对营业收入的贡献而言，雅生活服务和碧桂园服务相对较高。

　　雅生活服务2017年的营收中约95.19%来自大股东雅居乐集团，4.69%来自二股东绿地控股，毛利率为33.54%，其2018年上半年的营业收入依然主要来自于重要股东，雅居乐集团贡献87.33%，绿地控股贡献8.28%，毛利率为36.3%。

　　而碧桂园服务的关联房企碧桂园，2017年和2018年上半年的营业收入分别为2269亿元和1318.94亿元。同期，碧桂园服务的物业管理服务收入约92.3%和90.8%来自碧桂园，毛利率分别为29.4%和34.3%。

　　因此，滨江服务对集团的依赖性远低于雅生活服务和碧桂园服务，但后二者的毛利率要高于滨江服务。

　　对于此次募资，滨江服务在招股书中指出将用作下列用途：一是收购具有良好市场知名度、声誉卓着及发展潜力较大，收入超过5000万元或净利润超过1000万元的其他物业管理公司，以及从事物业管理相关业务的公司。二是开发集团的管理服务系统。三是投资于资产管理平台，从事长期公寓及工业园经营。四是设立合营公司或平台，以及扩张现有合作平台，以扩大当地的市场份额。余下用作营运资金及一般企业用途。

　　上海中原地产首席分析师卢文曦认为，滨江此番上市，除了增加筹资渠道外，还有利于扩大影响，向国际投资市场增加影响力。