民宿业告别共享经济，城宿如何突破“二房东”的规模瓶颈

　　2018年是中国民宿行业风口之下扬帆疾驰的一年，途家并购携程、去哪儿旗下的民宿业务，上线一年多的榛果民宿借助于美团点评的导流收获3000万用户，而远道而来的Airbnb爱彼迎下半年中国业务增长了3倍。

　　然而，当民宿平台快速从传统住宿酒店市场吸引用户，当年轻群体“无碍”地拥抱这种新兴的住宿方式，民宿行业的供给端却依然处于一盘散沙的状态，与民宿平台的快速集中化形成鲜明对比。

　　分散、不稳定、非标化的供给，已经难以适应加速膨胀的住宿需求。住家体验、人情温暖曾经是短租平台的美好许诺，然而用户对于省心入住、无忧服务更加在意。专业房东的“马太效应”也正在逐步显现，有数据显示千分之7房源占到了行业7%的供给——民宿行业已经悄然褪去了共享经济的外衣。

　　然而，如今的民宿行业只是相当于连锁化前夜的酒店行业——个体化、非标准、参差不齐，亟待经过一轮专业化浪潮的洗礼。中国数千万套的空置房是民宿行业爆发性增长的时代背景，然而这些房屋质量的整体偏差，又亟待进行专业化的升级改造、运营管理，盘活为年轻人需要的民宿产品。

　　面对供给侧的瓶颈，感受最为直接的民宿平台已经悄然出手。今年6月，连锁品牌有家民宿宣布，获得来自携程、途家、58产业基金战略投资。7月，爱彼迎宣布向民宿托管平台城宿投资500万美元，这两笔投资的目的只有一个——增加高质量的房源供给。

　　这样的投资效果几乎是立竿见影的，12月13日，爱彼迎在上海举行的发布会上宣布，2018年下半年爱彼迎中国的业务预计增长近3倍。而城宿创始人兼CEO谭胜虎则透露，自爱彼迎战略投资后的半年之内（5月份敲定投资），城宿的业务已经增长了5倍。

　　就在本周，爱彼迎宣布收购法国短租物业管理公司Luckey Homes，实际上与共享经济渐行渐远的爱彼迎去年以来，一直在全球范围内物色合适的投资标的，以增加专业的房源供给，城宿是他们在亚洲出手的第一家“民宿运营商”。

　　作为拥有“上帝视角”的民宿平台，爱彼迎对于不同供给方的看业务细节和数据了如指掌，能清楚看到用户评价、满意度、房源质量、入住率等财务模型。之所以“相中”城宿，是因为它在这些指标上都表现出色。

　　谭胜虎告诉钛媒体，这种数据表现来自于城宿在创业之初就着手的人才储备和管理体系。在2017年仅仅在北京有几百套房的时候，城宿选择了“重资产、重运营”的“笨方法”，开发系统，培育人才，从一开始就着眼于民宿行业的规模扩张难题。

　　谭胜虎在从北京起步时，曾经聊遍了北京几乎所有的民宿房东，他发现手握几套、十几套房时，民宿是一门好生意。一旦做到了三四十套，想要继续扩张，员工管理、对账、线下腐败等一系列问题就会接踵而来。不像连锁酒店早就拥有了配套成熟的管理系统，民宿“二房东”两手空空，毫无经验和工具可以依靠。

　　微观层面的“规模结界”成了民宿行业供给端最大的瓶颈。

　　从2017年开始，城宿一套接一套拿房、设计、装修、改造，运营管理，与此同时开发自己的管理系统——合同管理、房源管理、订单管理、日历、财务……建立标准化的可复制流程体系，在保证“一房一面”的同时将核心功能标准化。为了充分了解北京各个区域市场，北京前100套房城宿特意做得很分散，从一开始就为分散式管理进行压力测试。

　　用了2017年一整年，城宿把自己做成了北京短租市场最大的“二房东“，同时突破了规模扩张的“结界”。2018年，城宿开始以“轻资产、重运营”的方式开始全国扩张，在严格把控房屋品质和运营服务的同时，引入外部投资人。

　　如今，城宿已经进入全国21个城市，签约了3000多套房源，平均入住率高达83%，进入赛道第一梯队。然而，其实，早在城宿只有几百套房的时候，就已经进入了爱彼迎的“考察名单”，在跟行业第一规模相差10倍的时候，爱彼迎就已经开始接触。而爱彼迎的投资只是一记“助攻”，城宿半年内业务扩张5倍还是来自于一开始积累的动能。

　　虽然民宿的入住率已经超越传统酒店，多人抢一套房的情况时有发生，然而民宿的供给端的转变却相对滞后，主流的供给仍然是观念超前的年轻白领群体，而非掌握物业资源的高净值业主，供给极不稳定。

　　城宿在吸引外部投资人的同时，其实也是在做供给端的市场教育。用谭胜虎的话说，就是“把资源和资金引入这个行业，对房屋品质、服务体系、用户体验做升级。”

　　如何吸引传统酒的餐饮老板、地产商和高净值人群进入民宿行业？城宿将民宿包装成了一年回本周期的金融项目，理论上年化收益率可以超过30%。

　　强管控的加盟模式下，民宿的投资人“只负责出钱，什么东西都做到app线上可视化，经营管理按我的标准来。每天能看到谁住了你的房间，有没有打扫，赚了多少钱。如果他有好的物业资源，也可以想我们推荐。”

　　“以三里屯周边的民宿为例，以9000元左右的价格拿下一套两室一厅的房子，花上4到5万做个性化设计和软装改造，以600元一天的价格出租，长年可以保持85%的出租率，月收入可以达到1.4万—1.6万，扣除3000元左右的管理成本，一套房每月净利润3000左右，一年多就可以回本。” 谭胜虎经常会帮助投资人算一笔经济账。

　　甚至碧桂园、万科、泰禾地产、环球君悦等地产商也主动找到城宿，对于业主的资产型房产，对接城宿做资产运营管理，把房子变成年轻人喜欢的产品，按天做精细化运营，实现房屋的增值。

　　虽然获得了爱彼迎的战略投资，但谭胜虎表示将继续与途家、小猪、榛果等民宿平台全面合作。不仅如此，城宿也在努力拓展自有渠道，增强与用户的连接，才上线7个月的小程序，已经贡献了17%的订单量。

　　在获得爱彼迎战略投资的“加持”之后，借助于平台数据、用户反馈、市场指导，城宿在全国扩张时可以做到更加有的放矢。通过“大分散，小集中”的运营策略，城宿的目标是在进入一个城市六到八个月的时间内做到市场第一。

　　谭胜虎的愿景是做下一代的新住宿运营商：新的用户、新的产品形态、新的营销渠道和方式。一旦做成了酒店行业最难的事——“一房一店”，再向长租公寓等其他业态渗透就相当于“降维打击”。

　　谭胜虎相信五年以内民宿将占到大住宿行业15%的市场，也会诞生一辆家5-10万间规模的民宿品牌。一旦达到了这样规模的客流量，未来进军城市旅游、场景电商将会是水到渠成的事。