投资民宿，这里有接近90%的答案

　　如果有什么事情是当下都市青年男女的“小目标”，除了财务自由的一个亿小目标之外，恐怕就是开一个咖啡店或民宿的小目标。

　　我自己也有投资做民宿的情结，这个想法在我上一份与民宿有关的工作之前就有。只是之前那五年与民宿相关的工作，使我对投资民宿这件事情有了更清醒更客观的认知与理解。

　　这篇文章，就是希望帮内心有梦想或有冲动投资做民宿的人梳理梳理思路。

　　1.城市民宿or乡村民宿

　　当你开始思考投资民宿这件事时，可能很多人的思绪会直接联想到某个安静的乡村，某个可以看日出的海岛，某个幽深的山谷，只有少数人会想到还可以在城市里做民宿。

　　这就是现实与梦想的距离。当下民宿投资最火热的主要集中在北京、上海、广州、成都、重庆、厦门等这些城市市区及城市的近郊，并不是那些看似美好的地方。

　　为什么会出现这种情况？还是因为投资民宿毕竟不是纯粹圆自己的梦想，还要赚钱，至少维持运营。

　　因为大城市的多重属性，以北京举例，可以贴上“首都、文化中心、经济中心、国际化超级城市、科技中心”等属性标签，而且北京还是一个国际旅游目的地，有故宫、颐和园、什刹海等全球知名的旅游景区。

　　这就意味着，从住宿需求的角度出发，北京既有海量的商务出差住宿需求，还有海量的旅游住宿需求。通常而言，满足商务出差住宿需求最基础的是要距离商务目的地近，交通便利，还要可以开发票报销。在发票报销问题没解决之前，城市民宿无法跟传统酒店对比，但解决之后这部分的需求一直处于增长。

　　乡村民宿则是属于典型的旅游度假市场，除了极少数的热门目的地，绝大部分都是只有周末的客人。一年52周，就算可以做半年的生意，满打满算也就是100多天可以出租。

　　2.如何选址，起步做多大规模

　　无论是选择在城市做民宿，还是在郊县或乡村做，如何选址又是投资民宿的一个关键问题。

　　在这里问题上，乡村民宿需要考虑的相对简单，重点需要看距离附近的核心景区的距离多远、交通是否便利、周边的餐饮配套以及周边的其他住宿业态的竞争情况。

　　放在城市民宿，需要考虑的更复杂，交通便利的优先级更好，周边住宿业态的竞争情况优先级更好，还要考虑是否可以兼顾商务和旅游，或满足个性化的短租需求，例如大学生考研，短期的两周或一个月的住宿，要距离大学比较近。

　　起步做多大规模也是需要思考的问题，通常而言，一套房子，3-5个房间，那就是纯粹的玩票属性。民宿的专业化经营，通常都是15间房间以上经营，规模化可以摊薄运营成本，实现更高收益。

　　3.定位与设计改造

　　民宿选址是决定民宿定位的关键因素。

　　例如，城市民宿可以走可爱风格，去吸引女性租客；也可以走二次元风格，去吸引二次元粉丝，这是从民宿主理人对民宿客群的分析和判断出发。如果你准备投资的民宿位于迪士尼乐园附近，那么最适合的定位就是迪士尼风格。

　　你或许会说，不一定。位于迪士尼乐园附近的民宿，我就不能做成朋克风格吗？当然可以做，但迪士尼乐园的亲子游客流量就被直接被浪费掉了。

　　乡村民宿在定位和设计改造方面自由度会更高一些，我曾经造访过黄山黟县的“猪栏酒吧”民宿，这个民宿基本上修旧如旧，保持了徽州老宅的原始外观，内部改造也不多，只是在床品和休息空间引入了更现代的设施，确保顾客的睡眠体验更舒适。今年春节，我在潮州体验的木棉公馆，保持了原有中西合璧的建筑风格与上个世纪90年代的内部装饰，也是类似的做法。

　　个性化的定位和设计改造还是少数，市场上大量民宿是不犯错的定位与改造。通常就是相对温馨的设计，接近酒店的床品配置，适合个人，适合情侣，也适合全家出行入住。只要WIFI和热水器给力，用户体验不会就可以在7分以上（10分满分）。

　　4.定价、成本与运营

　　不同定位的民宿，直接决定了不同的定价策略。

　　城市民宿，需要兼顾游客、短租客和商务客，客流相对稳定，季节性因素对运营的影响相对较小，所以更多需要参考附近传统酒店的定价。例如，你经营一个对标经济型酒店的民宿，附近的汉庭酒店是200元一晚，那么你的单间定价可以是180-220元/晚比较有吸引力。

　　乡村民宿则更多需要考虑季节性因素，以及平时与周末的不同定价策略，而且基于成本的因素也需要更注重，假设一个房间的运营成本是100元，那么平时的定价可以是80-150元，而周末的定价可以是300-400元，旺季则根据市场供需关系再做调价。

　　在运营层面，还需要考虑如何线上线下更高效获客，综合的OTA（线上旅游预订平台）必须上，垂直的民宿预订平台也需搞定头部的两三个。有经验的民宿经营者，会自建客户数据库，持续推进老客复购与口碑营销。

　　5.不能仅仅只是住宿

　　很多想做民宿的潜在投资人，有一个先天的错觉，搞民宿就是把住宿的生意做好了就行了。

　　做过酒店的人会告诉你，单纯的住宿生意是很难赚钱的。单纯的住宿业务，城市民宿定位定价和运营做好，盈利可能性略高，乡村民宿恐怕只有极少数爆款也能持续盈利。投资做乡村民宿，一定要想好住宿之外，你还能为晚上在你这里睡觉的顾客提供其他什么服务。

　　最容易想到的是餐饮和游玩项目，这就需要民宿经营者匹配相应的服务能力。羊毛出在狗身上，住宿成了入口，赚钱的是更有利润空间的餐饮和游玩。餐饮和游玩最好是本地特色，要不有价格竞争力要不是独创产品，这样游客才更容易为此买单。

　　写在最后：

　　任何一个行业，最关键的还是人，民宿也不例外。以上这些只是投资做民宿的10%的答案，90%答案其实取决于运营团队。

　　我认为，投资做民宿不能只有兴趣或热情，只有前期客观冷静的测评再加上后期精细化的运营才有机会成功。

　　这其实是一句废话。在当下这个时代，连骗子都在精耕细作，何况投资做民宿。