存量市场巨大，旧酒店如何改造才能重新赢得市场

　　随着现代消费者对现代住宿需求的不断升级，近年来，一批建设较早、服务设施逐渐老化的酒店又一次面临从内到外“改装”的挑战。如何在“老瓶”里装进“美酒”，让消费者“心醉神迷”，成了业者探索的热点。

　　中国酒店业经过几十年的发展，市场保有量达到饱和，酒店存量市场巨大，旧酒店改造（以下简称旧改）与产品转型被提上日程。面对同质化的产品及陈旧的设施，如何改造才能重新赢得市场，成了业界一个热点话题。

　　确定旧改项目的市场定位

　　过去十年中，不少酒店因起步早、圈地快，所处的区域已成为繁华的商业区，甚至部分已被圈进城市商业核心位置。为何一些地处中心区的酒店失去了吸客的能力？原因就在于过去粗放式的市场投放，周边产品同质化严重，内部设施设备严重老化所带来的各种影响，再加上周边新酒店的出现，其市场竞争力明显下降，或者是直接失去竞争力，面临亏损的局面。

　　如何确定旧改项目的市场定位？首先是区域地位。确定项目地在该区域的位置，分析市场是否还有竞争空间，或者是是否还具备酒店商业价值；其次就是市场定位。了解周边同行的项目情况，定位走向、优势与劣势的对比，确定自身项目在未来商业空间中该具有何种产品优势；最后是品牌定位。无论是加盟连锁品牌还是沿用或创建自己的品牌，都需要确定单体运营及加入连锁的优劣势，详细分析项目未来需要面临的问题，分析品牌档次是否符合项目地的实际情况。

　　旧改项目的定位准确与否，将决定后期酒店产品的收益、市场竞争能力、生存空间等关键性问题。因此，前期的工夫不可省略，单凭臆想砸钱改项目，将导致后期资金的损失。

　　项目基础设施评估的重要性

　　过去的旧改项目中，投资人直接把酒店“推倒重来”的现象非常普遍。事实上，在旧改项目中，很多基础设施是可以再次投入使用的。旧改项目的基础设施评估标准将直接给后期投资带来重大的变化。评估应该从以下几个方面展开。

　　机电设施、消防设备。这在酒店投入中是相当大的一部分，需要综合评估原有设备的使用年限、维修保养情况、未来可使用的年限等。通过邀请专业人员评估，可以重新核定未来机电设备的采购及种类，在未来的拆迁过程中，保护好原有设备，变得积极而有意义。

　　硬装部分。客房的隔墙、餐厅的厨房与消费区功能划分等，都涉及各种硬装投入。很多公司往往一刀切，导致现场一片狼藉，不仅需要后期加大成本投入，同时在拆迁过程中，垃圾运送费用开支也非常庞大。所以要了解现有功能区分是否符合酒店未来经营发展，比如传统酒店客房大多数比较宽敞，如果原有格局符合未来酒店品牌，类似于隔墙这些硬装是完全可以不拆除的，只需要对过不适用的部分进行改造即可。

　　软饰。酒店年年都有小改造或物品增加，有些旧物装饰随着岁月的流逝变得极有历史意义，可以通过旧物改造或重复使用，让更多历史得以重现。目前，世界各地均在推崇类似的装饰手法，让老物件获得了重生。

　　修旧如旧的价值不可忽略

　　修旧如旧不仅仅是为了节省成本，更是一种渐进式的保护措施，让更多人文的、精神的通过建筑保存下来。尽可能的利用原物，最大限度保存建筑原构建，通过旧料保持原有建筑的个性与风格，可以更好地体现建筑原味。

　　此外，通过旧物改造，达到再生利用的价值，这不仅仅有利于企业获利，更能减少建筑垃圾。在这点上，韩国的家庭已经提前做到了，笔者曾在韩国家庭做客，发现其旧木门改造的中庭屏风、石舂上面加块玻璃就是茶几等做法，简单而朴素的改造，却让人看到了其品位与不俗的理念。

　　楼体建筑与品牌差异化的关系

　　因时代的发展，建筑变成了一个符号，见证了一段历史。很多酒店建筑，也因此有了自己独特的优势及严重的不足。楼体建筑与品牌差异化有着千丝万缕的关系。

　　城市的发展与建筑密切相关，过去人均收入低，汽车保有量同比较少，建筑在设计停车功能时也同步偏少。很多核心区的楼盘，其建设独具特色，楼层较高，符合轻奢酒店或者是五星综合体酒店的建设要求，但因为停车功能严重缺失，阻碍了大部分有车一族入内消费，因此失去了竞争的先机，酒店完工后依然无法获得竞争力。

　　这一类酒店的改造应按照酒店的楼体建筑，核定楼层的层高、电梯数量及可改造数量、停车配套、物业情况等等，寻找与建筑本身符合的一些品牌，可以避免硬伤带来的经营损失。同时，也可以扬长避短，给自己的项目带来更多的收益。品牌的不同，选择客群不同，其消费需求与特点、出行方式、服务体验的要求也截然不同，因此，在项目圈内选择更符合商圈与自身建筑的品牌，是符合商业模式的。

　　资金流向把控项目动作

　　投资者选择旧改项目时，大多数已经了解过去的旧改所需要的费用，因未经过科学测算，基本上是备足了资源下决心改造。但是从财务角度节省一分钱都是纯利润，赚取一分钱都是营业额。能在前期资金上把握好，后期经营管理者肩上的重担就会减少，意味着投资回报期更短。

　　前文中谈到的各种定位及分析功夫做足后，资金的把控已然做到一大半，后期的无非就是改造项目中的正常投入。当然，需要提醒的是，旧改项目一样有如新建酒店一样的采购及各种招投标问题，严控资金的做法，同样是不容松懈的。特别是因为旧改项目的盘点及清算，材料的审核更需要严谨，要确定新材料与旧设备的数量相符，避免重复采购等情况发生。

　　老瓶子如何包装好新酒

　　“老瓶装新酒”这些年在酒店行业很常见。但是，老瓶如何把新酒包装好，这就需要非常巧妙的手法。老瓶子最大的特色就是传播已经很广，消费者耳熟，不需要投入大量的资金宣传。遗憾的是，有些老瓶子里的酒，早就不符合大众的口味。

　　过去的回力鞋，是一代人的回忆，而后被国外的团队模仿后，变成了时尚轻奢品，人家的新瓶子里把回力这壶老酒装了。值得思考的是，酒店是否换种思路，如果这酒很香，那我们自己换个新瓶子又何妨？只要不是被其他人拿走即可。这就是思维的转换。

　　2018年度一些“老酒换新装”的国产品牌销售量下降。其中原因是其产品的研发能力较弱，跟不上时代的潮流。

　　同理，酒店行业也要有与时俱进的思维，才能激发对时代的理解。无论是老瓶装新酒，还是新瓶装老酒，只要符合消费者需求，符合商业价值，都是值得改变的。