从蓝海到红海，中档酒店“争”什么？

　　浩华管理顾问公司于近日发布的《2019年上半年中国中档及以上国际品牌酒店签约报告》（以下简称报告）显示，2019年上半年，中档及以上国际品牌在中国大陆地区的酒店签约总量为353家，再次创下历史最高纪录。其中，中档酒店签约数量亮眼，在签约总量中占比高达65%。

　　事实上，不仅是国际品牌酒店，今年国内品牌酒店也依然将中档市场作为发力点，并不断有新品牌涌入。随着中档酒店产品持续吸引着投资者的目光，中档酒店扎堆开业，中档酒店市场已从蓝海走向了红海。

　　物业竞夺已展开

　　开酒店首先要找到好物业，物业的品质决定了酒店的生命力。近年来，随着房地产进入存量时代，15至20年一轮的酒店物业改造周期已经到来，市场上释放出大量物业资源。然而，随着投资热度持续不退，酒店品牌不断增多，管理模式加速更新，公寓、民宿等住宿业新业态逐渐走向成熟，给物业业主带来了更多选择，很多投资人和酒店业者纷纷感叹：“现在合适做酒店的好物业越来越难找了！”酒店对于物业的竞夺已成为必然。

　　中档酒店市场究竟存在多少物业开发机会和拓展空间？在前不久召开的旅游住宿业MBI论坛上，几位酒店业者一致认为，酒店的物业分增量市场和存量市场，在目前中档酒店的发展阶段更多关注的是存量酒店和存量物业。

　　中青旅山水酒店集团创始人兼总裁蔡海洋分析，目前新增物业越来越有限，可以拓展的并不多。所以，中档酒店更多是在过去十年发展最好、体量最大的经济型酒店的存量市场中找机会。如何让这些存量酒店中的优质物业走向中档，适应现在新时期人们的需求，是中档酒店拓展物业空间的关键。值得注意的是，一线城市酒店物业越来越少，哪怕是存量酒店也很有限。因此，三四线城市的物业拓展空间更大。

　　“三四线城市的物业成本、人工成本等方面都相对较低，与一二线城市相比利润空间确实很高。”格林酒店集团副总裁齐雯对此很认同，在她看来，现在物业存量比较多的地方有两处：一是一些亟待升级改造的单体酒店物业，包括青年旅社、家庭旅馆等；二是随着城市建设不断扩大，以前一些非中心地段的物业因修建高铁等原因成为了适合做酒店的物业。

　　事实上，城市中原本一些失去活力等待升级的物业，通过二次更新与运营，就会散发出全新的魅力和价值。华住的发展模式就是依靠更新或者利用既有物业，与加盟商合作，对酒店、写字楼等一些既有物业进行改造。“未来更新改造一定是我们的商业机会，而改造的物业也会由小变大，甚至走向商城的改造，因为很快有一批商业综合体将面临着新一次的改造，因此物业的拓展机会非常多。”华住集团全球高端酒店事业部首席执行官夏农表示。

　　站稳脚跟靠品牌

　　报告分析，2019上半年，中档酒店大幅增长的主要原因来自三个方面，其一，我国中产阶级比重不断提升，消费升级催生中档酒店消费群体不断壮大，在需求端奠定了丰硕的客源基础；其二，随着城市化进程，新签约酒店逐渐下沉至一二线城市城郊地区与三四五线城市，中档酒店的高性价比的投资模式更加适合这类新兴市场；其三，今年波动的宏观经济环境以及更加收紧的金融、房地产调控政策使得酒店投资者对投资大、回报慢、竞争激烈的高端酒店产品秉持更加慎重的态度，投资热点更趋转向投资更小、回报更快、合作模式更加灵活的中档酒店产品。

　　对于中档酒店批量进入市场，一部分业者认为在激烈的竞争中将会有一半的中档酒店被淘汰，但也有业者乐观地认为，新的酒店不断诞生是件好事情，体现了行业拥有持续不断的创新活力。而且中档酒店的发展是迎合了中端消费者的需求，而他们正成为这个市场最强大的消费力量。

　　如何在竞争中立住足脚？齐雯提出了在竞争激烈环境下生存的品牌法则——品牌发展的稳定性。

　　铂涛集团商务部总裁林星宇认为，现有大部分中档酒店品牌都在争夺流量、争夺消费者，如何成功不外乎三点：真正理解消费者，基于他们的需求去细分品牌定位，同时去创造有调性的差异化的体验；构建良好的盈利模式，不断突破收益的天花板；创建优秀的团队，不管是在品牌还是在运营上，能够让客户满意，持续地去提高口碑。

　　对于如何争夺更多的流量，蔡海洋表示，在这个行业中，每个品牌都有自己的特点，每个创始人也都有自己的偏好，各自资源不一样，有的品牌虽然走的是相对小众的市场，但也可以做得很优秀，但这个行业仍是一个以大众消费为主的市场，还是要面向更多的大众消费群体，让他们满意和喜欢，得到他们最终重复消费。维也纳酒店有限公司中档酒店事业部总裁陈勇则认为，除了精准的品牌定位、差异化的营销渠道和盈利模式，在产品的增值服务上多下功夫是非常关键的。

　　看待市场需理性

　　中档酒店的市场角逐还是以规模取胜吗？中档酒店的优质物业真的变成稀缺资源了吗？投资酒店首先要考虑的是赚不赚钱吗？面对业内的一些疑问和误区，业者们认为，理性看待市场至关重要。

　　回顾经济型酒店的发展历程，首旅如家集团总经理孙坚认为离不开两大关键词：大量物业资源以及敢干的精神。对于今天中档酒店群雄争霸的局面，孙坚认为基本上跟经济型酒店当年的打法没两样。“五年以后的中档酒店也将成为社会的基本住宿产品，因此中档酒店产品需要考虑的是特色和品质，而不是规模。在酒店转型升级的时期，抓住不同产品的核心竞争力才是资本和品牌更应该关注的问题。”

　　在林星宇看来，现在大部分商业地产开发商和业主都把中档酒店作为商业配套的一个考虑范畴。一家中档酒店体量一般在5000-15000平方米左右，这样的体量正好符合目前商业地产主流发展趋势，暨酒店+商业+办公为一体的城市综合体。“因此，我们不用太担心到底还有没有好的物业。我们真正应该去思考的是在目前的市场当中，中档酒店能够给物业带来什么？更高的溢价空间、更大的流量，以及更长的消费者停留时间可能是目前这些物业最需要的。”

　　从业主方和酒店投资方的角度出发，富力集团资产管理中心副总经理兼品牌酒店管理部总经理祝敏提醒道：“大家在决定投资的时候，还是先要从投、融、管、退这四个角度出发，每一步都想好了再决定是否投资，避免出现大甩卖的情况。理性投资，首先考虑的并不是能不能赚钱，而是为什么要去投资。”