高星酒店频频出售，为什么难卖掉？

　　近日，酒店产权网挂出一则郑州豪华五星级酒店土地出售的消息。该酒店靠近地铁站，酒店规模35000平方米，总投资约8亿元人民币，每平方米的装修标准不低于2万元，预计售价为5亿元人民币。

　　国内高星级酒店寻求出售的数量不在少数。在另一家酒店买卖网上，挂着“天津武清金泰假日酒店出售”、“北京市中心四星级酒店转让”、“杭州商业区四星级酒店出售”等信息。据媒体报道，一些知名酒店如上海豫园万丽酒店、新华联索菲特大酒店、深圳凯宾斯基酒店等都在挂网出售。

　　酒店买卖网首页截图

　　“其实一些酒店长期都在出售，例如豫园万丽2015年时已经在找代理销售，有的酒店至少出售时间超过3年以上了。”酒店产权网高级合伙人冯少辉告诉界面新闻。

　　界面新闻根据酒店产权网的数据统计，高星酒店出售潮是从2014年后开始的，尤其在2015至2017年出售较多。

　　该平台过去5年高星级酒店出售的交易量分别是：2016年成交15家酒店，2017年成交39家（含一个酒店资产包），2018年成交10家，2019年成交17家，2020年成交9家。

　　成交酒店数量最多的前5个城市分别是上海（10家）、北京（10家）、杭州（8家）、武汉（4家）、青岛（4家）。成交酒店最多的省份是浙江省（13家）和江苏省（13家）。

　　除去一个分布于全国的酒店资产包，剩下89家酒店资产成交案例中，北京、上海、广州一线城市成交酒店数量22家，占比24.7%。二三线及以下城市占比75.3%。

　　在上述所有90家达成交易的酒店当中，确认涉及以股权的形式成交的有30家，占比三成。中国的酒店交易多采取股权转让，原因是是可以减少税费支出。

　　实际上，仍有大量高星级酒店处于卖不出去的情况。

　　“高星酒店供给过剩，需求错位，是酒店资产难出售的原因之一。”酒店产权网高级合伙人冯少辉说。

　　根据华美酒店顾问机构首席知识官赵焕焱统计，2010年至2019年十年间，国内星级酒店平均出租率分别为：五星级59.02%、四星级51.30%、三星级54.61%。

　　“中国各星级酒店的年度平均出租率都没用达到63%，这就是中国酒店业供大于求情况下业绩不理想的原因所在。”他告诉界面新闻。研究表明，酒店在63%出租率基础上的平均房价增长，给酒店带来的贡献率最高，如果低于63%，平均房价增长对每间可供房收入增长带来的效益的贡献仅为48%。

　　疫情对五星级酒店的收益影响明显。根据赵焕焱统计，2020年第四季度，全国五星级酒店850家，其中有统计的五星级酒店RevPAR同比下降27.46%，下降幅度大于四星级和三星级。

　　冯少辉介绍，大量高星酒店寻求出售的背后主要原因，是酒店背后房地产企业的高杠杆困境。中国五星级酒店建设发展历程中，地产开发商拿地的附加条件往往是建设一家高星品牌酒店，帮助地块提升品牌形象、带动就业，并为招商引资带来便利。随着房地产商早年高利率贷款贷带来的高杠杆问题，地产商寻求酒店资产出售来缓解杠杆压力。

　　对于地产商来说，酒店经营并不能带来大量收益，但出售酒店却能带来资金。绿地控股年报显示，该公司2020年酒店取得经营收入16.60亿元，占营业收入的0.36%。碧桂园的其他部分收入在2020年为47.36亿元，其中包括物业投资、酒店经营及一些智能建造和新零售业务等，这部分其他收入在集团总收入中的占比为1.02%。富力地产2020年酒店运营的营业额是45.63亿元，占集团总营业额的5.2%，同时酒店业务给集团带来年度亏损14.27亿元。

　　“中国60%的高星级酒店资产都在房地产商手里。”冯少辉称。但另一方面，即使是现在随着城市化发展各地建设新区，引入开发商建设配套，还有更多高星级酒店在建设中。“我们统计，全国现在在建的酒店用地，类五星大规模高等级品牌，最少不低于3万块土地。”

　　他指出，从疫情前数据来看，相比美国每年出售酒店资产金额超过1000亿元量级，国内整体酒店交易金额大约在100亿到150亿元，流动性较低。

　　冯少辉认为，高星酒店难出售的原因，主要并不在于酒店收益，“除了部分酒店业主不懂经营，选址不合理影响酒店收益，大多高星酒店经营还不错。”实际原因还包括，作为银行抵押物的酒店资产售价较高，资产交易中的增值收益需要缴纳较高比例的税款等。

　　“其次是酒店资产目前无法金融化和证券化，比如发REITs。这使得酒店资产变现渠道有限。”他指出。虽然国内正推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点，但酒店资产证券化涉及的法律问题都尚未完善和成熟。