部分业主将客房“售后包租”　亚朵特许加盟风险陡增

　　亚朵旗下部分特许加盟酒店业主将客房“售后包租”，不仅涉嫌违规，还增加了品牌管理风险。近日，北京商报记者独家获悉，在阿里拍卖的网站上，成都太古里河畔亚朵酒店的一间客房被拍卖。与此同时，链家网和58同城上均有售卖亚朵酒店客房的信息，按照要求，买家购买客房后并不能随意居住，而是交由酒店统一出租管理，定时收取返利。对此，品牌所有方上海亚朵商业管理（集团）股份有限公司（以下简称“亚朵”）表示，销售客房属业主方所为，酒店并不知情。业内人士表示，售卖酒店客房，往往说明业主或加盟商经营困难，欲通过售卖收回投资，减轻经营压力。但售后包租属违法行为，投资人收益缺乏保障。此外，亚朵如果任由此种方式在特许加盟酒店中广泛使用，运营和管理难度将持续加大。

　　客房被拍卖

　　阿里拍卖网站显示，成都市成华区望平街滨河路8号一栋亚朵酒店8层5号公寓以35万元的起拍价被公开拍卖。此公寓的评估价为43.48万元，保证金为4万元，最终成交价为44.5万元。

　　对于亚朵酒店客房被拍卖一事，北京商报记者采访了亚朵，对方表示，依据《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。”本次拍卖导致的所有权变更并未影响加盟商租约及使用权，该酒店目前处于正常运营，亚朵与加盟商之间的合作未受影响。

　　随后，北京商报记者发现，此家亚朵酒店还在链家网上公开出售两间客房，一间是近45平方米的客房，标价为44万元。另一间面积近40平方米，价格为35万元。根据网站信息，此房只有产权证，国有土地使用证未办，不影响过户，房屋性质为公寓。

　　成都链家的一位销售人员告诉北京商报记者，亚朵酒店出售的客房，产权期限50年，且不能贷款购买，必须一次性付清全部费用，“更重要的是，必须有指标，也就是必须要有成都的户口”。这位工作人员表示，与普通的产权交易不同，但是消费者在购买酒店之后，并不能随时入住，而是通过签合同的方式把这间客房再租给酒店，“什么都不用管，酒店每个月会把钱打到你们的账户上，合同到期了再续约。酒店在成都的位置不错，不用担心客流问题。”

　　事实上，这已经不是亚朵酒店客房的首次出售。北京商报记者调查发现，在58同城上，桂林七星区亚朵酒店的客房也正在出售。网站显示，房屋类型为公寓，并有70年的产权，15年租约。从2018年11月1日开始返租，公寓50%首付；开发商提供购房总款30%的免息借款，2018年10月31日还清。均价9000元（含装修），月供1000多元，返租2000多元，返租月结，每年12天免费入住。相关销售人员告诉北京商报记者，“虽然客房正在售卖，但亚朵酒店关于租金的部分还在调整，所以对投资者的具体回报还没有”。

　　亚朵不知情

　　对于酒店客房被出售，亚朵表示，“成都太古里河畔亚朵酒店”、“桂林高新亚朵酒店（正在筹建）”均为亚朵特许加盟酒店。亚朵从未授权任何主体包括亚朵酒店加盟商对外以“亚朵”品牌售卖客房。上述案例中所提到的返租及融资条件系开发商与小业主的内部约定，亚朵从未参与亦不知情，但保留进一步追究该侵权方相关法律责任的权利。

　　按照亚朵的说法，在特许加盟模式下，加盟商从业主处租赁客房，再加盟亚朵，并由后者对酒店进行管理，销售客房属于业主行为。近年来，酒店售卖客房的案例并不少见。此前，海南、河北等地一些酒店也采用“售后包租”的方式寻找投资者。业内普遍认为，“产权+股权式”投资模式其实与商业地产售后返租形式相似，在“高收益”、“高回报”的投资诱惑之下，存在巨大的投资风险。

　　一位酒店加盟商告诉北京商报记者，售卖客房无非有两种原因，一种是酒店经营压力大，业主需要依靠这种方式缓解压力，“另一种就是有其他更好的项目，急需用钱”。如果是酒店经营不善，将导致加盟商无法支付业主租金，而售卖客房后可缓解酒店经营压力；如果是由于业主方急需用钱，而返利将全部来自加盟商支付给业主的租金。

　　管理高风险

　　据悉，按照行业惯例，酒店售后包租的投资收益是由固定回报、经营分红、消费权利等构成。酒店产权网联合创始人冯少辉表示，投资的年收益率一般在8%，如果收益过高则值得警惕。另外，购买酒店客房存在较大的风险，一旦经营不佳，业主将难以支付投资人的回报，更可能波及酒店品牌方。

　　冯少辉还指出，“此前福建某地发生过酒店客房卖到一半时，经营下滑，此时收回已经出售的客房需要赔付更多，想整体转让也很困难，在这种情况下，购房者收不到承诺回报，业主方也进退两难”。

　　亚朵也意识到客房出售的风险，该公司相关负责人指出，“我们将敦促出售方及其中介，尽快修改相关信息，并充分披露酒店管理方（亚朵）、酒店加盟商（房屋租赁方）、出售方（卖家）之间的关系，并明确告知已拍卖人，卖方提供的返租及融资条件均不来自亚朵品牌。我们会密切关注此事的进展，同时观察相关交易渠道，避免亚朵品牌再次被不当使用”。

　　北京京润律师事务所主任张志同表示，酒店公开拍卖客房虽然不违反法律，但“售后返租”的行为是违法行为，并且风险很高。他进一步指出，根据《商品房销售管理办法》第四十二条的有关规定，以及《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”，此类行为是违反相关法规的行为。“但目前出现售后包租的现象屡禁不止，最大的原因是利益驱使。”

　　张志同分析，“售后返租”的风险较高，对投资者而言，卖方承诺的收益能否兑现存在不确定性，且拍卖的酒店客房没有国有土地使用权证，也就是所谓的土地证，再次转让的时候会受到影响。对于亚朵而言，八成酒店均为特许加盟模式，如果打着亚朵旗号销售客房的情况增多，则意味着亚朵的经营和管理风险将大大上升。