胡晓莺：中国旅游地产五大发展趋势

　　（迈点网讯 封远群）2014年9月2-4日，以“新格局，新思维”为主题的第七届AHF国际酒店投资峰会在北京银泰中心•北京柏悦酒店隆重举办。来自超过20个国家和地区，约250名业主、180名酒店集团代表、90多名投资顾问、80多名设计师及行业服务配套商等共聚一堂，深入剖析酒店投资运营之新格局，开启酒店经营模式之新思维。会上，克而瑞信息集团旅游地产事业部总经理胡晓莺发布了2014 年度中国旅游地产发展年报，从五个版块对旅游地产发展做了详细的阐述。

　　2013年中国整体的旅游地产的发展的概况

　　中国的旅游地产的发展是相对较晚的，但发展速度却是非常快，具体可分为以下几个阶段：20世纪末整个旅游市场发展的起步阶段，21世纪初经历了一个挑战的阶段，2013年开始进入一个全面的资源整合的阶段，这个阶段中复合型旅游地产的发展越来越迅速，目前我国的市场开始变得理性和成熟，未来三到五年当中我们也认为中国旅游市场将会迎来一个黄金的发展市场，而政府颁布的系列政策，对推动中国旅游地产的发展也起到了非常积极有效的作用。

　　从数量上来看2013年整个旅游地产是保持着高速发展的强劲劲头，2012年年底全国旅游地产项目有2259个，而到2013年年底的时候，中国旅游地产的数量总量达到了5299个，将近增加了一个倍，这也表明，在过去的2010年到2012年这两年当中很多的开发主体拿地之后，开发是比较缓慢，但这两年就采用了一个急功近利的方式，在全国遍地开花。

　　从项目的单体用地规模上来看，过半旅游地产的占地面积是十万平米以下，仅9%的项目是超过了50万方，项目过大会为开发主体带来一定的风险，所以未来趋势一方面是受到了土地资源的稀缺，政府的土地指标有限的这样一种影响，另一方面也表明很多开发企业在拿地开发和旅游地产过程中实际上态度是保持一个非常谨慎的态度的。

　　随着度假需求的不断升级，我国居民的旅游地产的置业倾向也在逐年增加，根据调研，2013年有过半的受访者表示有旅游地产的购买的倾向，相比2012年增加了将近10个百分点。

　　从资源的偏好上来看，海景、湖景、山地、温泉等自然旅游市场是最受到市场关注和欢迎的，在旅游地产购买意向受访者当中，63%偏向于海景，45% 是偏向于湖景资源，29%是山地资源，目前来讲偏向高尔夫和主题公园客群相对来讲占比比较小。

　　旅游地产置业偏好是与旅游目的地偏好基本上保持一致，无论是从旅游地产的项目的集中量还是市场的偏好程度上来看，中国两大最核心的旅游地产集聚地，一个是海南，一个是云南，这两个板块始终会成为现在乃至将来旅游发展的重中之地，民众对于这两个地方的旅游地产置业倾向的偏好程度分别是21%和20恩%，其次是两广和环渤海板块，广东和广西分别占到了17%和14%。

　　2013年旅游地产的发展的区域性的特征

　　对于整个的旅游地产的重点的发展区域重点分析海南与西南版块。

　　2013年实际上是海南旅游地产的一个转型之年，经过了几次大起大落之后，逐渐找到自己的节奏，整体的市场是从国际旅游岛过渡透支中逐渐走出的阴霾，无论是土地交易还是商品房的量价方面均呈现了理性回归的趋势，逐渐成为一个全国旅游地产购买意向客户一个重中之重的一个板块。

　　而对于西南板块，云南的昆明、大理、丽江、西双版纳为代表的旅游地，2013年的时候成就了全面发展之年，这个一年中像万达、华侨城、雅居乐、等全国的百强企业纷纷进入到云南板块，对云南的旅游板块进行布局。

　　2013年旅游地产发展企业详细分析

　　从总体用地规模上来看，目前全国旅游地产累计用地规模已经超过了十亿平米，未来旅游地产也将向中部、西部、西南地区等地方扩展;从区域项目单体用地规模上来看，海南的旅游地产用地规模基本上十万平米以下，福建板块很多的用地规模相对来讲占比比较大，闽东南未来的复合型项目比例更高。

　　2013年很多企业开发行为和运营行为发生了改变，大家把旅游运营作为旅游地产中非常重要的方面去关注，共3558家大中小型企业涉足到了旅游地产的开发领域中。

　　2013年全国旅游地产发展类型

　　目前我国总共有1138个可计算入内的滨海旅游项目，分别在海南、闽东南，两广等板块，滨海旅游地产总共有1471个，项目主要分布在长三角板块;山地面积占中国的总面积的69%左右，但是山地旅游地产由于他的可进入性比较差，所以这种类型的项目尽管很多，但是不知名，总共现在1345个;温泉资源在我国相对比较稀缺，非常受消费者关注，未来几年随着养生、养心的推行，温泉将成为核心配套。目前我国的温泉有491个，集中在海南，西南板块;2004年我国高尔夫球场逐步被纳入到限制类项目中，所以在过去的几年当中发展一直相对比较缓慢，但是由于前期的积累，目前总共有838个高尔夫旅游地产项目;古镇旅游地产也是这两年最重要的一类旅游地产发展类型，比如水镇、乌镇、西塘等。这些古镇旅游地产业会成为未来五年当中最主要的旅游地产发展类型，目前全国有237个古镇旅游地产，而且会在未来的短时期内放大。

　　中国未来旅游地产发展趋势展望

　　1.旅游地产的发展布局将由远程旅游目的地转向城郊　目前大量的项目集中在海南和云南，但是现在以大型城市群落为中心，周边开发针对周末休闲的地产会在未来三年过程中急速增长，这个情况已经在北京、上海、深圳这样的地方广泛存在了。

　　2. 旅游地产的开发将从重销售转向重运营　如今很多做精品酒店的企业，都逐渐进入到旅游地产开发领域中，这样的企业尽管不具备开发商的强大的资金实力，但从运营层面上来讲应该会在未来的几年当中立于不败之地。

　　3.旅游地产的产品将由完全的第二居所转变为1.5居　海南有一个说法叫做度假刚需，就是说旅游者入住到旅游地产的过程中已经从原来的一个星期，两个星期转变为三个月甚至是半年。现在的海南就是这样子，大量的东北客群冬天进入到海南，在海南的居住时间有将近半年左右，我们称之为度假刚需，度假刚需的产生也会逐渐让旅游地产当中所谓的空城和鬼城逐渐消失。

　　4.旅游地产产品的复合程度将进一步提高　未来的开发主体会整合越来越多的旅游资源，整个旅游资产不仅服务于旅游的物业投资消费者，更多服务于旅游真正的休闲度假的消费者。

　　5.养老度假地产将成为旅游地产未来重要发展点　由于体制和体系的缺乏，真正的养老地产在中国发展还要经历一段非常长的路，但是我们说的养老型的度假，即针对60岁到70岁左右活跃型老人群体比较大，所以这一类开发物业会成为未来三年当中会成为主流的旅游地产发展趋势。