民宿投资，当心只是看上去很美

近几年，全国旅游行业总投资都在一万亿元上下，大头还是投在酒店行业。在传统高星级酒店投资减速、慢慢趋冷的今天，非标酒店尤其是民宿被当成下一个投资风口，很受市场追捧，网络上层出不穷的是各种生动的案例及成功的投资故事、励志人物。

民宿投资真的很美吗？民宿投资是否有别于传统酒店投资，包赚不赔，有无陷阱?要注意些什么,有何内在规律！有很多问题可以提出，需要回答。

笔者近年也接触了一些民宿项目，试就此作些简单分析。

一、客源相对单一，季节性更强。

位置、位置、还是位置，是酒店投资的铁律，民宿也一样，甚至要求更高——因为民宿更依赖于观光客与度假客，相比商务客来说，这些客人预算往往较为宽松，与同行者关系更亲密（很多是家庭客），因而决策也更慎重、更关注同伴的意见，在酒店选择上不愿太将就与随意，出行也更有计划性，对酒店的品质要求往往更高，挑选更细致，更关注网评、挑剔服务细节。民宿作为旅游的派生需求，不是所有地方都适合开，只有在成熟的旅游区，目的地推广已完成，客源达到一定规模，才较易乘势而为、取得成功，目前国内民宿较热的大理、丽江、杭州、莫干山、浙江桐庐等，莫不如此。民宿开于乡下或旅游城市，要点是“小而美，优而特”，对周边环境及设计要求往往很高，唯此才能定高价，迎合难得一顾的旅游者，并通过口碑宣传将项目推广出去。但说实话，大部分民宿物业资质平平，很难通过后天努力，草鸡摇身一变，飞上枝头变凤凰。

另一个显而易见的问题，是经营易受气候影响，季节性很强，大城市边上的，周末效应也很明显。如笔者接触的莫干山的一些民宿，旺季收入是淡季收入的五六倍，冬天基本没人，夏天尤其是周末则一房难求，全年出租率过50%已属佼佼。经营时间短，必然会拉低全年出租率及平均房价，严重影响投资收益，除非房价能定得很高（淡季阶价也没有客人）。目前大部分有影响力的民宿，都集中在山青水秀、气候条件优越的南方，大理、丽江等地表现尤好，北方则很少，道理不言自明。

二、投资门槛低，容易一哄而上，供给过剩。

当今社会不缺钱，缺的是投资渠道，近年旅游很热，呈现出爆发式增长态势，所以民宿投资就成了全民看好的行当，各行各业的人都想介入：进了城的乡下人，有闲钱了，在老家投个民宿既可以解决乡愁问题，顺便还能做做生意，当然有吸引力；搞文化、艺术及设计的，大多有一份胸怀未展的抱屈，想通过搞一个成功的民宿，展示下自已与众不同的专业才能与品味；做大小生意的，一年应酬支出不少，想着投点小钱，解决下客户接待的问题，多赚少赚没关系；白领阶层，或朋友或同学，合伙投个民宿，不但可以有一个吃喝玩乐聚会的地方，提升下生活质量，弄好了还可以解决下零化钱的问题；受够了大城市污染、听惯了老板上司呵斥的城里人，临老想下乡过一把老板瘾，顺便养下老、挣点养老金……总之，各种原因都有，五花八门。

民宿投资门槛不高，多数一二百万即可，一般不会超过三四百万，现在合伙投资、甚至采用众筹的也不少，进一步降低了进入门槛。也确有好的租赁项目，二、三年即收回了投资，鼓舞人心。再说，现在有钱没地方投，投什么都不赚钱，货币贬值又这么厉害，理财、信托、支付宝，收益都在下降，互联网、高利货、炒房，风险都很大！还是投民宿实实在在。

不过要注意的是，过去是个风口，未来或会成为陷阱，一是短期内供应数量大增，据说大理很快会由现在的3000来家增加到上万家，杭州15年民宿增长率达50%以上。生意有先来后到，先到者是英雄，后来者变烈士，经营好不好，长远来说还是供求关系说了算。二是项目成本不一样——杭州西湖边300来平能做七八间房带院落的农民房，前几年租金还是十来万，现在差不多涨了二三倍。晚到的很容易变成接盘侠，说是老板，最终沦为替房东打工的人。

三、单房单方投入大、坪效低。

要将一幢建筑质量相对低劣、缺少设计、原布局不是做旅馆、公共配套差、少有景观绿地及机电系统的农民房，改成一家小而美、房间为主、出租率不高故售价不能太低、有调性的民宿，必然涉及方方面面设计及施工的内容，外装、机电、景观上的花费，往往占总投资的一半上下，较城市内清水房租赁的中档酒店有明显的劣势——后者的投资，大多集中于室内装修上。民宿工程量较小，管理费、设计费、施工费比一般商用建筑往往高不少，也很难获得规模采购折扣。较租赁清水房做城市商务型中端有限服务酒店（如亚朵、汉庭），单房均摊投资，民宿往往贵一倍以上（中端12-15万/间居多，好的民宿一般要25-30万）。

从坪效来说，民宿虽然层数少，楼梯等通行空间小，没有电梯，但因为要解决一定的饮食配套及室内通行等问题，加上风景区改造受限制多，坪效往往不高，一般300来平方的，只能做6-7间房。房间少，公共设施利用率低，与有限服务中端酒店相比，空间利用效率上往往有一定差距。

前期过大的投资往往会转化为后期持续的经营压力。在出租率及运行效率一般不如中端有限服务酒店的情况下，民宿要取得同样或更好的投资回报率，房价往往要高1-1.5倍。

四、管理要求高，人员效率不高，监管困难。

因为房间少、客人要求高，定价不菲的民宿，运行难度并不低。民宿适合投资人亲自上阵、全程打理，有人戏称是“老板娘经济”，不无道理，至少工作动力及态度、监管方面，可以省去很多问题。民宿运行人员往往要求是多面手，既出得厅堂，又下得厨房，既知道当地风土人情，善解人意，能陪客人聊天，又能干清扫这类脏活，颜值最好还能高一点。

但与台湾等地不同，现阶段大陆民宿的投资方多数是城里人，以城里人的思维做民宿，往往存在错配现象，即亲切性有余、差异性不足，不能很好地引导客人深入体验当地生活与文化，因而对旅游者的吸引力恐难于持久。很多合伙或众筹项目，缺少领投人与专业的蹲点管理者，股权过于分散，人人关心又人人不够关心，因熟人合伙原因，游戏规则往往又不够清晰，还存在监管与信任问题。爱好与冲动下做民宿，玩一阵后热情易消退，尤其是收益不达预期、管理思维出现分歧时。最终散伙的不少，严重的还对簿公堂。

五、受OTA影响更大，要支付更多的营销成本。

民宿因为规模小，回旋余地不大，设计创意多有局限，真正优秀、有持久生命中力的项目并不多；成功的项目也容易被别家模仿，伴随一哄而上的，是同质化竞争。加之民宿连锁化管理比例低，单个项目影响力小，运行人员少，自主营销能力往往很弱，甚至不做营销，等客上门或由OTA送客上门，被迫支付大量佣金给渠道，受制情况远较城市商务型酒店严重——个别项目客源对OTA的依赖度，会达到八、九成。有的区域，淡季给OTA的佣金已经高达四成，试问投资人还如何赚钱？

六、收入结构较单一，缺少非住宿人员消费。

总的来说，民宿的收入结构还是比较单一的，基本以住宿为主，饮食收入较为有限，不少还包含在房价中。不是客人没需求，只是因为风味餐及土特产销售，竞争往往很激烈。另外生意不稳定，物资采购与保鲜也有一定困难。

七、政策不明确，缺少规范。

虽然各地政府对民宿投资大多抱支持与鼓励的态度，但相关规范及政策出台却有一定的滞后性，有时也缺少科学性，尤其在规划要求及大配套、公共利益与环境保护、建筑改建许可审查、消防及排污标准、治安及报警设施配置方面，往往缺少明确要求，或虽有要求，但科学性、权威性或合法性不足。很多地方或语焉不详，或政出多门，或朝令夕改，导致投资人私下勾兑，给权力寻租创造机会。因投资人不了解相关政策，有时还面临返工或无法开业的风险，如乌镇规定木结构房子不能开民宿，十间客房以上的要按酒店建设标准进行报建，或许立法本意不错，但是否会伤及无辜？也很难说，杭州的政策则宽松得多。建议尽快制定全国性的民宿规范与条例，合理调节参与各方利益，并使之符合上位法的相关规定。

八、出租方易违约。

近年这方面的报道已不少，尤以云南居多。民宿多以租赁方式经营，民宿投资方的合同相对人，大多是农民，契约意识弱，多注重眼前利益与个体利益。当周边物业租金大涨时，往往置合同于不顾，单方违约，要求涨租，以跟上变化了的市场价格。当地执法者为维稳及地方利益考虑，也受制于人情，往往也会劝说投资人（多是外地人）接受或部分接受变更。而投资人只要还有赢利，多数情况下只能委曲求全，选择接受霸王条款，因为不能置前期投入于不顾。这种事情一多，投资人难免胆气不足。

因为热点地区租金增长快，合同执行中矛盾多、违约率高，新租项目谈判时，因对远期租金难于达成共识，出租人往往只愿意签十年甚至五年的合同，这使承租人在合同到期，不能续租或租金不合理增长时，面临极大的收益损失风险，毕竟前期投入不菲，现在一个项目四年能静态收回投资，已属不错了——前些年经济型酒店也出现过类似情况。在浙江莫干山地区，近来很多项目采用三十年租金一次性支付的方式来解决，或可降低违约率，但前期投入过大，考虑资金利息，对投资人也很不利。

……

总之，民宿投资与一般酒店投资一样，也有它自身的逻辑与规律。在投资阶段，还是要分析好项目位置、租金、景观资源及物业条件、市场环境及未来供求，做好可研分析，明确投资合伙规则及管理预案，不然，看上去很美的民宿投资，也可能只是一个泡泡，随时有破裂的风险。

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