剖析境外酒店投资的八种类型

　　近年来，中国对外投资持续增温，境外酒店投资也成为投资发展不可或缺的一部分。以绿地集团为例，其在全球范围内的房地产在建面积超7500万平方米，总投资超过600亿美元(海外项目总投资超200亿美元)，持有酒店超过100家;2014年海外业务销售收入200亿，2015年计划再翻一倍。随着资本市场的进一步活跃，中国酒店正积极地走向世界。

　　“中国境外投资快速发展是境外酒店投资的基础”。华美顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱表示，作为酒店投资，海外发展必须坚持从投资走管理的方向，改变重投资轻管理、重硬件轻软件的情况;要注意前期审批手续，考虑市政规划和征得项目周边社区居民的同意，商业项目的开发速度非常慢，初期采取并购模式相对容易;另外还要考虑境外经济运行规律、政策环境和特定区域政治、法律规则等问题。赵焕焱分析，未来中国房企的海外商业地产和住宅领域投资热点仍集中在纽约、旧金山、温哥华、伦敦和新加坡等成熟市场;中国开发商开始涉足的度假酒店开发，将集中在东南亚地区和澳洲。

　　关于中国境外酒店投资，赵焕焱总结出八种类型：

　　1、中国酒店品牌输出

　　中国酒店品牌输出的有首旅、港中旅、中石油、万达、海航、开元、君澜、中州等。

　　白俄罗斯明斯克北京饭店2014年9月27日开业，酒店由中国企业投资、设计、施工和管理，由首旅集团等5家中国企业联合投资，由首旅建国酒店管理公司管理。酒店建筑面积3.3万平米，客房180间，首旅建国派驻中方管理人员和工作人员35人。酒店是中国企业全资投资建设(住总集团是最大股东)，全部采用中国规范标准的五星级标准花园式酒店。

　　港中旅酒店有限公司与西非几内亚共和国由中国商人在几内亚注册的GMC公司投资的卡鲁姆酒店公司签约，是港中旅第一次在国外输出酒店管理。卡鲁姆酒店由卡鲁姆酒店股份有限公司投资，总投资6800万美元，总建筑面积38800平方米，主体建筑高18层，有客房331间和酒店式公寓40套，预计2015年9月开业，是几内亚第一家五星级标准酒店。

　　法兰克福华荣阳光酒店由北京华荣建业房地产开发有限公司投资。阳光酒店的国际业务已经有20多个国家，包括2011年7月管理柬埔寨酒店。

　　万达在澳大利亚完成了对黄金海岸市珠宝三塔项目的并购，是万达进军澳大利亚的首个项目，将使用万达文华酒店品牌，计划投资9亿美元，并购项目后万达将作为绝对控股股东，和原业主共同开发该项目。

　　海航集团2007年收购布鲁塞尔的赛德酒店在2012年进行二期扩建工程，总投资5000万欧元，海航在布鲁塞尔还拥有布鲁塞尔十字街海航商务酒店和布鲁塞尔沃福海航快捷酒店。

　　开元旅业集团1050万欧元收购德国法兰克福市的原金郁金香饭店，开元再投入2亿元人民币对该酒店物业进行全面改造为法兰克福开元大酒店。

　　浙江君澜酒店集团2013年5月13日完成对澳大利亚珀斯水边套房酒店的收购。酒店总投资3400万澳元，由浙江君澜酒店集团全权收购，将打造君澜属下君亭品牌在海外的首家酒店。酒店位于南珀斯市区中心，有101间客房。

　　河南中州国际集团与太平洋岛国帕劳共和国的帕劳之星泛太(集团)责任有限公司签约共建帕劳中州国际海上度假酒店。

　　新疆米兰房地产开发有限公司在乌兹别克首都塔什干独资建设和管理的四星级米兰国际酒店有140余间客房。

　　2、收购酒店物业

　　收购酒店物业的有安邦保险、阳光保险、中国国旅等。

　　安邦保险集团19.5亿美元对美国纽约华尔道夫酒店的收购2015年2月2日获得美国外国投资委员会的批准。交易面积在16.5万平方米左右，每平方米约7.3万元人民币。

　　阳光保险集团2015年2月以总价2.3亿美元购买位于纽约曼哈顿中城的喜达屋管理的新酒店巴卡莱特酒店，此前阳光保险也购买了喜达屋集团所管理的悉尼喜来登公园酒店。

　　阳光保险集团2014年11月21日宣布出资4.63亿澳元(约合24.5亿元人民币)从喜达屋酒店及度假酒店国际集团手中收购客房557间的悉尼喜来登公园酒店，阳光保险将授权喜来登提供为期50年的管理服务。

　　中国国旅2015年第一次临时股东大会公布2015年计划投资27.13亿元，其中4.57亿元进行境内外旅行社网络建设和柬埔寨暹粒酒店的收购与改造。

　　深圳新世纪集团2010年3月投资9000万美元，买下美国洛杉矶的喜来登酒店;2011年1月投资6000万美元，买下美国洛杉矶的万豪酒店。

　　中国兴力达集团2014年12月24日以1.65亿美元收购客房1004间、2014年来平均出租率95%的洛杉矶国际机场万豪酒店。中国兴力达集团2013年收购后的托伦斯万豪酒店效益提升了40%。

　　美国《世界日报》2014年10月25日报道，中国无锡农民企业家谢菊宝于2009年买下纽约市曼哈顿核心区75%股权的金海马假日酒店高50层，有500间客房，是华资在纽约投资酒店的首家50层酒店。谢菊宝2009年帮助原业主完清了2150万元银行贷款，让原业主保留了25%股份。

　　3、投资酒店物业

　　投资酒店物业的有万达、绿地。

　　万达投资9亿美元在美国芝加哥建设一座高350米，地上89层的酒店及公寓项目，包括拥有240套客房的五星酒店以及高档公寓和商业。芝加哥万达大厦项目是2013年来万达集团继英国伦敦、西班牙马德里之后在全球投资的第三个酒店项目。

　　绿地集团2013年7月26日向全美第二大的退休基金会“加州教师退休系统”收购了一块位于洛杉矶市中心的面积2.56万平方米的土地，计划耗资10亿美元，开发酒店、办公、服务式公寓及高档住宅。

　　4、购买境外品牌附带资产

　　购买境外品牌附带资产的有锦江、海航、复星。

　　锦江股份于2015年2月27日完成收购卢浮集团的各项交割工作。锦江酒店2010年3月18日完成投资3亿美元获取美国州际酒店管理公司50%的股权。

　　海航集团多次增持NH酒店集团股份至约29%，成为NH酒店集团最大单一股东。合资公司暂取名为“海航NH酒店管理有限公司”，其51%股份由海航酒店集团所有，将主要在中国发展中、高级别酒店业务，拓展第三方酒店委托管理业务，促进NH等品牌在大中华区的迅速发展。

　　复星集团及其合伙人2015年1月4日以每股24.6欧元的价格收购价值9.6亿欧元的地中海俱乐部集团公司(复星国际持有 62.6%的股份，中国众信旅游占8.7%)。

　　5、互换品牌

　　互换品牌的有绿地、锦江，属于无形资产投资。

　　绿地集团的自主酒店品牌法兰克福铂骊酒店2013年5月12日正式挂牌营业，有185间客房，是与西班牙MELIA(欧恒)酒店集团共享资源、互换市场的首批经营权置换项目，绿地旗下济南、天津2家酒店将委托MELIA进行全权管理。绿地集团2013年7月4日与索梅利亚通过股权置换交换酒店，收入巴塞罗那、马德里2家酒店共15亿元人民币，酒店将使用铂瑞和铂骊，由索梅利亚管理。

　　6、特许经营

　　特许经营模式有锦江，属于无形资产投资。

　　锦江之星2011年9月与菲律宾的上好佳(国际)正式签约，以品牌输出的方式跨出国门，通过品牌授权经营使锦江之星品牌落户菲律宾。

　　锦江之星与法国卢浮酒店集团2011年11月以品牌联盟的方式合作。

　　锦江之星2012年6月与韩国SANGWON HOUSING CO.LTD公司签订的特许经营项目，采取的是单店特许经营的方式，由SANG WON HOUSING CO.LTD公司按照锦江之星的海外标准投资建造。

　　锦江之星2014年1月将品牌在印尼的特许经营总代理权授予当地的金锋集团。

　　2014年10月，锦江之星韩国首尔明洞酒店2014年10月开业，是锦江之星在国外开业的首家单店特许经营酒店，也是韩国第一家中国品牌经济型连锁酒店。

　　7、授权代理

　　授权代理的有东呈，属于无形资产投资。

　　东呈酒店集团将旗下酒店品牌的海外代理权授予给安达瑞酒店管理公司，后者获得东呈酒店集团旗下品牌城市便捷酒店在新加坡与马来西亚市场的独家代理权，此外也获得东呈酒店集团的怡程品牌与宜尚品牌在东南亚的代理权。东呈酒店集团旗下的城市便捷酒店第一家海外分店于2011年进入马来西亚吉隆坡，在周边的酒店中率先提供的免费wifi和电视卫星台，为客人提供洗衣服务等，房价与一般廉价酒店持平(90至130马币，约157至227元人民币)，但为客人提供更具性价比优势的客房环境和服务质量，开业来入住率基本保持在85%左右，高于其他同类型酒店的60%至70%。

　　8、合作投资

　　合作投资有中工国际、中国进出口银行。

　　中工国际2011年4月现金入股老挝一家公司，合资设立中工国际旅游发展(老挝)有限公司，联合开发价值3700万美元的老挝琅勃拉邦酒店项目。

　　中国企业和巴哈马合作的酒店Baha Mar占地 1000英亩、耗资35亿美元，由中国建筑工程总公司与中国进出口银行合作，中国进出口银行2011年5月提供26亿美元长期贷款，中建注入1.5亿美元股权，酒店共3500个房间，品牌包括玫瑰林、摩根、凯悦等。