公募REITs扩募仍存想象 专家称住房租赁领域可率先突破

*本文经转载自 中国经营网

　　6月21日，首批9单基础设施公募REITs产品于沪、深交易所上市，国内公募REITs正式落地，首批产品发售规模超300亿元。此前有业内人士对记者表示，公募REITs的扩募目前仍存想象空间，目前中央高度关注长租房，或许可首先在此领域突破。

　　清华大学国家金融研究院副院长王娴长期关注住房租赁领域，其日前在中国房地产报、中房智库、中国房地产上市公司指数研究课题组主办的“2021年中国上市房地产企业综合竞争力研究与评估成果发布会”上表示，目前国家在政策面已经表现出对住房租赁领域的支持。

　　“目前国务院对住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法提出了新的要求。即从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税;对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。”王娴说。

　　而租赁住房REITs可解决目前租赁住房企业融资难问题。她表示，团队研究的结论显示，如果租赁住房企业还是按照原来的融资方式，会制约租赁住房业务的发展，也会制约租赁住房的供给。如果是重资产，自持租赁住房的模式，收益率非常低。目前在传统的融资模式，尤其是在“三道红线”的大背景下，租赁住房企业发展已经难以为继。所以必须要采取新的融资方式来破解融资难问题，这就是租赁住房REITs。

　　“如果一个企业持有租赁住房，它可以以租赁住房为基础资产设立REITs，向公众投资者发行，就和企业发行IPO一样发行股份去筹集资金，这些持有人最后享有租赁住房的租金收益，或者租赁住房的资产。”王娴说。

　　她同时表示，除了帮助企业更好地融资外，REITs还可以转变企业经营模式，让企业实现转型：“房地产企业原来的模式是开发、销售，但如果企业发行租赁住房REITs，开发销售完成后，企业可以作为租赁住房的管理人，实现经营模式的转变，变成轻资产的企业来经营不动产。”

　　她进一步解释道，如果房地产企业要发行租赁住房REITs，房地产企业是原持有人，持有住房;发行REITs后，把资产卖给项目公司，项目公司发行ABS卖给公募投资者，企业就从资产持有人变成物业管理人，以此来转变经营模式。实际上租赁住房的经营管理权还在企业手里。从经营模式的角度来讲，REITs给了上市房地产企业一个新的思路，帮助其实现经营模式的转变，提高竞争力，同时还可以降低税负。

　　“对于持有租赁住房的企业而言，租赁住房REITs是一举两得的金融产品，不仅可以实现转型还可以通过融资来满足市场需求。”王娴说。

　　她以普洛斯仓储REITs为例，普洛斯实际上持有6个物流园区的基础设施，他们把这6个基础资产打包在一起放在项目公司来发行REITs，使公众投资者拥有物业，而普洛斯变成管理人。普洛斯通过这样的方式实现轻资产运营，不仅让这些资产发挥规模效益，也让企业实现了转型。