三孩配套政策落地，实施差异化租赁！

　　备受关注的三孩生育政策配套支持措施来了!

　　7月20日，中共中央、国务院发布《关于优化生育政策 促进人口长期均衡发展的决定》，对实施三孩生育政策，取消社会抚养费等制约措施、清理和废止相关处罚规定，配套实施积极生育支持措施进行了明确和细化。

　　《决定》提出了政策的主要目标，即：到2025年，积极生育支持政策体系基本建立，服务管理制度基本完备，优生优育服务水平明显提高，普惠托育服务体系加快建设，生育、养育、教育成本显著降低，生育水平适当提高，出生人口性别比趋于正常，人口结构逐步优化，人口素质进一步提升。

　　到2035年，促进人口长期均衡发展的政策法规体系更加完善，服务管理机制运转高效，生育水平更加适度，人口结构进一步改善。优生优育、幼有所育服务水平与人民群众对美好生活的需要相适应，家庭发展能力明显提高，人的全面发展取得更为明显的实质性进展。

　　为了实现上述目标，《决定》从组织实施、提高优生优育服务水平、发展普惠托育服务体系、降低生育、养育、教育成本等多个方面对三孩政策的实施进行部署。

实施差异化租赁和购买房屋的优惠政策

　　根据《决定》，在建立健全支持政策和标准规范体系方面，将婴幼儿照护服务纳入经济社会发展规划，强化政策引导，通过完善土地、住房、财政、金融、人才等支持政策，引导社会力量积极参与。以市地级行政区为单位制定整体解决方案，建立工作机制，推进托育服务健康发展。

　　降低生育、养育、教育成本。加强税收、住房等支持政策。结合下一步修改个人所得税法，研究推动将3岁以下婴幼儿照护费用纳入个人所得税专项附加扣除。地方政府在配租公租房时，对符合当地住房保障条件且有未成年子女的家庭，可根据未成年子女数量在户型选择等方面给予适当照顾。

　　北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为，从理论上讲，三孩生育政策的实施会增加人口数量，因此，住房供应数量也应增加。与之前的全面二孩政策比较而言，住房户型应该更大些，原来的三居室或两居室，应该由四居室或三居室替代;相应的90/70政策、住房的户型设计要求以及大中小户型的供应比例政策也需要做出调整。

　　另外，此次政策最值得关注的地方在于购买房屋优惠政策的调整。根据《决定》，地方政府可以研究制定根据养育未成年子女负担情况实施差异化租赁和购买房屋的优惠政策。

　　在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，虽然没有明确提及优惠政策，但在降低部分购房的门槛，尤其是部分地方对于首套、二套等界定比较严厉，若是后续人口规模增大后，相关住房政策存在调整空间。另一方面，后续基于人口结构和居住实际需求，在给与购房各类支持，包括购房补贴、税费减免等政策方面也可能出现调整。

　　江瀚分析认为，在买房层面，各地有可能推出进一步的优惠政策来支持未成年子女家庭购房，开发商在户型设计、需求变化将向多孩家庭倾斜。

对房地产市场影响不会立竿见影

　　结合全面放开二孩政策的实施效果看，业内普遍认为，即使总生育率可能出现上升，但未来三孩生育政策及配套支持措施所带来的人口增量目前可能并不乐观，还需要时间的沉淀。

　　而此前有研究发现，高房价对生育有着一定的负面影响，尤其表现在一线城市，生育率受房价影响可能更大。

　　原中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容认为，高房价对生育决策产生了挤出效应，即房价上涨挤出了对其他消费品(包括孩子)的消费，因此会降低对孩子的需求。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，住房方面，享受公租房户型选择利好，实施差异化租赁和购房优惠政策，都是在减轻生育养育的成本。不过不能单看与住房相关的某一点政策，因为放开生育是个一揽子工程，需要各部门的努力。

　　另外，《决定》也指出，老龄化是全球性人口发展大趋势，也是我国发展面临的重大挑战。预计“十四五”期间我国人口将进入中度老龄化阶段，2035年前后进入重度老龄化阶段，将对经济运行全领域、社会建设各环节、社会文化多方面产生深远影响。

　　从这方面也可以看出，养老地产将会是房地产市场非常重要的组成部分，未来对于养老的需或不断增加。在江瀚看来，养老地产会进入一个发展相对较快的时期，满足养老需求将会成为房地产市场发展一个重要垂直领域的方向。