2020中国文旅地产发展报告(下)

2020年，尽管受疫情影响，文旅地产无法正常开工和销售，但项目的签约量并无受太大的波及，尤其是后半年的弥补性增长，为整个行业注入了一推“强心剂”。据统计，2020年全国新增文旅地产项目达到220余个，比2019年增张了近2.3个百分点，总建筑面积近8000万平方米。截止2020年底，全国文旅地产项目累计总建筑面积约为354251万平方米。

从文旅地产开发企业来看，在TOP100房地产企业中，已经有近九成涉足文化产业、旅游地产、商业地产、健康产业等多元化业务，并致力于转型突围；超过一半的企业已正式迈入文旅地产领域，融创、恒大等头部企业早在前些年专门成立文旅集团；雅居乐、绿地集团的文旅板块业务在多年的拓土征程中不断沉淀后，正探索新的突破；近年来，也有不少企业开始进军文旅地产行业，打造具有自身特色的文旅项目，如佳兆业、中粮控股集团等。可见，文旅投资热度持续攀升，市场向多元化发展，企业间角逐愈发激烈。

从文旅地产的区域发展格局来看，文旅项目的分布主要集中在北部湾、粤港澳、长三角、环渤海、中部、云贵川渝这六大区域。每个区域依托其独一无二的气候、山海、生态等自然资源，以及人文、经济等社会生活形态，对置业消费者构成了独有的吸引力。其中，旅游资源丰富且游客知名度较高的地区集聚了大量文旅项目，如长三角、云贵川渝、粤港澳及海峡西岸。随着北部湾自贸区建设、中部经济大发展、环渤海冰雪经济的持续带动和影响下，其也必将是文旅投资高地。

文旅地产行业发展如火如荼，小编仿佛已经看到大家眼里闪烁的“小星星“啦！话不多说，让我们一起拉开文旅地产未来发展的序幕吧！

一、土地“三权分立”化

土地改革中的“三权分立”，正是当下正在推进的政府、企业、民众的“互惠三赢”模式。由政府牵头，通过国有平台和地方老百姓达成合作，发动企业参与经营，从而盘活土地、拉动经济。在此之中，企业以较低的成本租用土地，并通过市场化手段经营项目，论实力实现利润。

在土改“三权分立”下，土地投资逐渐趋于集体土地租赁经营、国企混改经营等多元模式；土地开发趋向盘活存量资产，规划酒店民宿、乡村康养等；土地运营则逐渐淡化销售强调用户体验等运营思维。

二、房企投运分离，轻资产化

文旅地产传统的“重资产模式”，具有资金耗费量大、开发周期长的弊端，通常需要依靠房地产销售从而获取现金流来反哺产业经营，同时整个市场正面临着激烈的同质化竞争。近年来，包括万科、保利、万达、龙湖等地产在内的不少龙头企业相继将投资主体与运营主体分离，呈现轻资产化转型发展趋势。

在轻资产运营中，大部分资金来源于房地产基金、信托等外部渠道，减少了开发企业的资金压力，能够能更好地将资本聚焦于设计建设、品牌塑造、招商运营等核心竞争力的打造上，持续不断创新，保证产品和服务的高质量发展。

三、文化+IP拿地模式

地产开发商的拿地模式已从最开始的“直接拿地”、向“景观+地产”的旅游地产拿地模式发展。如今，在文旅融合的大背景下，“文旅+IP”已然成为传统旅游产业升级转型的全新模式。众所周知，“得IP者得天下”，IP其自身强大的引流作用，对于文旅项目来说是举足轻重的。IP通过多元业态功能的呈现，使得文旅项目更富有文化内涵和商业价值，有效推动其可持续发展。

通过对在地文化元素的深度挖掘和创意设计、或潮流动漫影视IP植入等方式，推出具有文化、娱乐、趣味、体验性的产品和服务，如度假景区、主题公园、酒店民宿、互动演艺、文创纪念等，为消费者带来绝佳的场景式沉浸体验，有效增强当地旅游的吸引力和附加值。