大咖共解合作利益之惑 探酒店“谜”之未来

（副标题：大咖共解合作利益之惑 探酒店“谜”之未来）

(迈点网讯)3月28日，2017首届迈居线下交流会暨品牌物业发展论坛于广州正式召开。80+优秀业主品牌、30+知名酒店品牌、30+地产开发商/投资单位、20+商会联盟共襄盛会。

　　会议现场

业主与地产投资人、酒店品牌决策层一起，共探酒店加盟、经营管理、产品运营之道。而迈居从近千家合作品牌中挑选出来的潜心经营品牌则从经营管理角度及品牌运营角度讲述“优秀酒店品牌如何为业主创造巨大收益”。此外，酒店地产开发商及业主代表也在现场分享了酒店品牌投资法则，为业主及投资人同行分享成功智慧。迈居副总裁助理吴晓佳担任大会主持人。

大咖合影

下午场期间，深航酒店管理公司副总经理魏文斌、雅阁酒店集团中国区副总裁张勇、榴莲酒店管理有限公司榴莲酒店创始人&CEO程军以及保利酒店管理有限公司项目发展总监杨东歌围绕“析精剖微!业主、品牌共解合作利益之惑”进行深入探讨，国际酒店领袖机构总裁安强担任主持。

以下为圆桌讨论整理——

　　企业名片

　　国际酒店领袖机构总裁安强

安强：从迈点网一系列的产品来看，去年的迈点聚、今天的迈居，以及迈点数云，这也从侧面反映了，中国酒店业发展之势迅猛。下面先请几位来宾做下自我介绍。

　　深航酒店管理公司副总经理 魏文斌

魏文斌：我们的业主方是深圳航空有限公司，目前在全国我们负责筹建、顾问及全委托管理在营的项目有28家。我本人也是在国内外资品牌、五星级酒店工作了25年。谢谢大家!

　　榴莲酒店管理有限公司榴莲酒店创始人&CEO程军

程军：榴莲旗下有经济型酒店，也有中端酒店、高端酒店，分为几个品牌：榴莲小星酒店、榴莲糖果精选酒店、法菲亚高档酒店。全国筹建店包含在内有100多家店，分布在江、浙、沪、皖，山东、山西区域为多，目标是全国化推进，以轻资产运营为主。谢谢大家!

　　雅阁酒店集团中国区副总裁 张勇

张勇：雅阁应该说是一个厚积薄发、高速发展的管理公司，截止上周在国内签约项目是106家，目前旗下7个品牌基本上覆盖了五星、四星、中档几个系列品牌，品牌类型从城市度假到商务全线覆盖。谢谢大家!

　　保利酒店管理有限公司项目发展总监杨东歌

杨东歌：保利酒店一直在做业主方，与洲际酒店集团合作的比较多。目前与洲际酒店集团、万豪、喜来登等国际品牌酒店管理集团合作的五星级酒店开业运营的已经有10家，经过这几年的经营摸索和积累，从去年开始尝试做自主品牌，由于我们是业主，也同时是酒店管理方，所以我们的目标是做中国最懂业主的酒店管理公司!

　　探索一：为什么国际品牌比民族品牌受欢迎?

安强：榴莲在广东已经入驻了吗?

程军：目前还没有，广东是酒店大佬大本营，拿到合适的物业项目不容易。

张勇：2014年，雅阁在广东一家店没有。但截止现在，雅阁已签约酒店12家，开业酒店2家，战绩喜人。广东的机会很多。

安强：雅阁是澳大利亚品牌，发展历史悠久，在未进入广州之前就已经广为人知，但是榴莲作为新生代酒店品牌，品牌还没有获得很大的市场熟知度。

我们看锦江酒店集团在中国酒店50强排位始终是第一名，现在在深圳只有一家四星酒店;首旅建国在广东也是通过直接投资建立了第一家五星级酒店——广州首旅建国酒店;国内知名度与美誉度极高的开元酒店集团暂时在广东地区还没有酒店;包括像世茂、君澜、金陵等品牌都尚未进入广东，说明广东对国内知名酒店管理公司还不太接受。

魏文斌：造成这个问题的原因有两个方面。一是国际品牌发展历史比我们长久，这就像是一场马拉松，别人已经跑得很远了，而我们才刚刚开始;二是很多项目受到当地政府需求、业主对自身项目的定位(将来的溢价能力、项目升值、为其它产业的配套等)影响，这是战略需要，无关乎这个酒店管理公司的管理能力，也无关乎这个品牌的实际盈利能力。

在国内，有一些客户满意度很高的品牌并不是国际品牌;但是不能否认国际品牌在中央预订系统、人才支持系统、采购系统方面确实比国内民族品牌更加专业、更加精细。

因此，国际酒店品牌大于国内民族品牌的市场份额，应该从多维度进行分析总结。只要不断努力钻研市场，了解客户，做好企业文化、客户满意度以及相关系统，未来将会形成国内、国际品牌共同繁荣发展的局面。

安强：未来，业主方是继续选择国际酒店品牌，还是民族品牌?

张勇：讲到酒店属性，目前大部分酒店并不是孤立存在的，而是存在于一定的场景之中，是一个综合体、产业园。从酒店的投资回报来讲，酒店有几大属性：盈利属性、投资回报属性、品牌溢价属性、融资属性、资产增值属性、对外交流属性、资深品牌传播属性。

一个国际品牌的融资属性一定比国内酒店品牌强大。选择哪种品牌，最根本的还是“你是谁”，你想要这个管理公司干什么，你的酒店战略是什么?这个问题想清楚了，所有的问题都迎刃而解了。

　　探索二：本土品牌如何突围，展现优势?

安强：想要与国际品牌竞争，国内本土品牌如何展现竞争优势?

程军：榴莲最关心的是造价，不管是一两百还是几百间的房子，平均单房造价高低决定了业主的投资回报率。现在，成熟酒店品牌的同质化严重，业主更多地会考虑体验感、差异化等特色酒店服务方面。这是业主最关心的，也是我们跟业主承诺的。

三四线城市部分消费群体不会比一二线城市的消费能力差，接下来，我们会更多考虑三四线城市的发展，为更多小的业主提供多重支撑。

魏文斌：28家都是以顾问、咨询、委托管理方式;航空产业是受到国家政策管控的行业，不是完全市场化的产业，深圳航空公司目前有180多架飞机;我们的战略就是尽可能在我们航空公司自身航线覆盖的范围内来管理酒店;在深圳本土的民族品牌酒店中，在经营效益与客户满意度、员工满意度等多维度，我们都是最好的。

安强：就拿雅阁集团来说，其背后都有8个系统来支撑着雅阁旗下项目的管理，而目前很多民族品牌酒店管理公司，在系统建设方面与国际品牌有一定差距;在品牌号召力方面：国际酒店管理公司的覆盖面会大一点。

国内酒店近几年收购与被收购已成常态，未来3-5年，酒店管理公司、业主方、职业经理人将会呈现一种什么样的状态?

杨东歌：从项目发展的角度来讲，国际品牌和国内自主品牌，没有好与不好，只有合不合适。现在业主投资都很理智，也非常有判断力，对于品牌的选择都有很多想法，经过这么多年的开发经验，我认为业主选择品牌主要还是两个方面：一是盈利能力;二是切实能够与业主共进退，共同经营好这家酒店，与业主同呼吸共命运，绑定发展，这样才是品牌发展的出路。

　　探索三：国内酒店未来发展趋势?

安强：国内用了短短的时间走了美国几十年走的路，这个行业未来的走势怎么走?

杨东歌：首先，2017年酒店投资还会非常火热。从开发商、酒店投资人来看，整个市场的活跃度还是很高的;再者，投资的主体会有一些变化。三五年前，酒店投资的主体是大公司(政府的平台公司：国有企业，房地产公司)，今天来看，旅游地产开发者、政府下面的产业园、70%城市物业，目前这三类应该说是2017年乃至未来3-5年酒店投资的主体方向。

这两类客户的诉求点是不一样的：政府层面的投资是在布一个大局，无论是旅游地产还是产业园，都是按照一个配套的概念在做;城市70%投资主体更关注的是投资回报率。

未来整个产业的发展方向：第一，小型的管理公司举步维艰，因为酒店产业化集团化，从前面2-3年大型的并购来看，这个趋势还会存在;第二，房地产公司战略转型，比如说保利、世茂、万达、碧桂园……尝试输出自己的品牌;第三，未来酒店品牌区域性的连锁会更多。

安强：近两三年来，民宿成为了行业聚焦的焦点，中国人很厉害，只要找到一个点就会蜂拥而上，从之前的酒店业态分解到现在的酒店、公寓、民宿等各个业态并肩存在，现在是共享经济的年代，一切皆有可能，我在想未来会不会再出一个新鲜事物代替现在的大趋势?

程军：我认为是有可能，在2017-2018年是一个经济共享的时代，怎么样把业主变为合伙人，不管是风险利润都可以共享。没有成功的企业，只有时代的企业。

杨东歌：未来中国的房地产开发，政府硬性规定商业的部分，必须15%的面积自持，不允许出售，业主变不了现，只能以公寓进行运营，做融资产品。所以说一旦公寓大面积运营后，经济型酒店的利润空间会被大大压缩，完全没有竞争力，这种情况会集中体现在一二线城市。

安强：我们谈论不同领域的，无论如何去做，我们还是不断的交流、投资、运营。我觉得非常值得欣慰的一点是迈点——现在已经分成了其他三个版块，我们管他叫酒店业的阿里巴巴。迈点数云，我希望酒店投资者以及经营管理者向迈点拿更多的得以支撑其发展的数据而不是拍脑袋去想，依靠自己的喜好去做，由正资产变为负债。

　　现场提问环节——

　　问题：作为情侣主题酒店，天鹅恋已经开业30多家，请问魏总，在您看来，情侣主题酒店未来的发展趋势如何?

魏文斌：我们在广西的金秀做了一个瑶族文化的酒店，在广东的梅州做了客家文化主题酒店，在深圳做了航空主题的酒店。

做主题文化酒店，不仅仅做外在的东西，更重要的是酒店的灵魂，真正精髓、内在的东西(管理的优势、管理的文化、以及个性的东西)。

很多文化主题酒店，受众面会小一点。情侣主题酒店在不同的城市，在不同的地域的地方，客户的市场细分不一定有商务型、全域旅游度假型酒店的受众面广，但是只要能迎合当下80/90后的消费理念，还是会有不同程度的发展。

安强：情侣酒店对于部分宾客来讲有局限性，但是从投资人以及管理公司这个角度来讲，这三十家是区域性连锁还是全国连锁?

提问者：它是全国性连锁，目前最快2.5年就能回本。他的对象是情侣，比如繁华都市的商业圈。

安强：深航在做文化主题酒店做的相当的好，他是在做体验，他有很多服务功能，所以他的入住率相当高，在80-85%。

　　提问者：我的观点：这个模式从退出机制来讲，难以被大的公司收购。因为他不太符合主流酒店集团的要求;客户是一个群体的爱好者，主流消费者随着年龄增长之后对这个产品的需求是不旺盛的;未来的增长方向不是卖客房而是卖文化，卖文化的衍生产品。附加值的产品占有销售额的20%-30%的盈利空间，甚至于更大。

　　所以我特别想问魏总一个问题，我们深航是做航空主题酒店，那么就航空版块的衍生产品的附加值收入大概能占到我的主营收入的多少?

魏文斌：我们有把飞机上卖的奢侈品放在大堂作为精品售卖，自己也开发了很多的扑克牌，根据全球有52家航空公司的机型来设计的，包括明信片。航空公司的产品在我们这边卖的比例并不高的，而是主要借助于航空公司庞大的几千万的会员和他的积分之间的相互打通来转化客源。

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