连年亏损 北京城建10亿元甩手密云养老项目

　　北京曜阳国际老年公寓也是中国红十字总会事业发展中心退出的第一个项目。完成股权回购的两年后，北京城建再次将北京长青国际老年公寓100%股权及债权挂牌出售，11月16日将正式结束挂牌，无论出售能否成功，届时将会有一个明确的结果。

　　背后的连续亏损

　　北京长青国际老年公寓又是一个生不逢时的项目，项目刚刚面世，正好赶上郭美美事件，红基会陷入舆论漩涡，虽然最后曜阳国际老年公寓从红基会转到红十字会总会名下，但当时有关项目质疑并不在少数。

　　据上述长青公司工作人员介绍，之所以挂牌出售项目，主要是因为项目常年亏损，“我们是国企，不像民企。”而红十字总会背景的北京拔萃双语学校作为持有20%股东的存在，又成为项目出售的障碍。

　　该名工作人员透露，北京城建之所以要回购20%股份，一方面因为如果新的股东进来，红十字会方面担心无法继续合作;另一方面，由于红十字会存在，很多有意向的买家也会有所顾忌。“所以想要出售项目，就必须把股权全部回购回来。”

　　翻阅北京城建集团及北京长青国际老年公寓有限公司财报，不难发现长青公寓项目连续亏损的现实，从2012年2018年前8个月，长青国际老年公寓项目累计亏损额达到2.95亿元，负债更是高达8.32亿元。

　　亏损背后是营收的乏力，2012年到2018年前8个月，营收分别为435.44万元、347.4万元、319.06万元、182.99万元、133.31万元、142.26万元和75.97万元，呈现逐年下滑的趋势。

　　收入少则是因为入住率低，据上述工作人员透露，项目夏天入住率相对较高，也只有20户左右，“入冬后，基本没人住了，这么多年了，每年收入都不够给员工发工资，只能卖掉了。”

　　其实，根据公开数据也不难计算项目入住率。挂牌文件显示，2018年1-8月份长青公寓收入为75.97万元，目前单个房间月收入大约在8000元到9000元，8个月收入是6.4万元-7.2万元，按照8个月满租计算，入住的只有11户左右。

　　入住11户意味着什么?整个项目425户，也就是说，北京长青国际老年公寓项目2018年1-8月份入住率只有2.59%。

　　按照最初想法，长青公寓采取租售结合方式，五种不同户型针对不同阶层，其中红基会有预留20%房源供一些对国家有特殊贡献的人养老，预想中出租对象甚至还包括国外的老人及一些退休官员和企业家。

　　长青公寓定位本身就属于高端，价格相对较高，租金基本与北京三环租金相当。但相应涉老服务及配套却相对稀缺，项目周边没有任何商店、饭店等配套，据上述租赁顾问介绍，项目每周有一趟到密云城区的免费购物班车，可以一次购进一周所需的生活用品。