如何实现酒店物业价值最大化？

　　酒店业拥有房地产或高端零售业所不具备的魅力和声望。酒店与社区联合在一起，吸引或苛刻、或精明的客人，每一处酒店物业都如同一个移动的小城市。因此，投资、拥有或管理一处酒店物业堪比一次令人振奋的旅行。成功的关键是要在学习经验的同时，谨慎对待整个投资和管理过程中所必须做的选择和决定。每一个决定或者选择，除了可以提高资产价值和投资回报外，还会对企业的日常运作和竞争力产生极大的影响。

　　在本文中，我们将以列表形式来分析，采取哪些关键的投资和管理策略可以最大化地实现酒店物业价值，同时涉及到融资、经营、管理和竞争环境等领域的知识。谈及这些领域并不意味着要面面俱到，而是将重点放在这些领域与酒店投资、管理和评估的共通点上。

　　一、投资与金融

　　1. 选对伙伴

　　酒店业的核心是人的生意。选择我们的投资伙伴时，看似并没有什么不同，其实一些成功的投资人身上具备一些共同的特性：

　　专业知识丰富且有类似项目的工作经验;

　　有相关的良好的业绩;

　　具有和平解决冲突的能力;

　　对酒店如何赚钱和如何增加物业价值非常了解;

　　面对挑战时的应变能力;

　　建立长期的合作关系可以获得深度价值;

　　诚信并值得信赖。

　　当面对第三方经理人时，他们必须是友好的投资人，并且能够从业主角度来看待酒店业务。成功的酒店经营不代表就是成功的投资，而是促进整体酒店投资成功的一个重要因素。

　　我们不但要信赖我们的投资伙伴，也要让有业务往来的公司感到可靠。我们需要了解他们的技能、经验、动机和价值观，充分调动这些合作伙伴来帮助我们实现项目目标，并且能够与我们同甘共苦。

　　2. 了解你投资酒店的地理位置和这个位置的潜力

　　投资酒店时，有一点需要谨记，好的位置可以带来好的收入，可以影响资金周转和转售价值，从而进一步影响投资回报率。众所周知，房地产是固定资产，一旦建立，位置就不会再改变，所以地理位置所带来的附加值具有永久性。因此，了解酒店的位置及其潜在价值非常重要。

　　酒店位置会影响到酒店的知名度和一些相关设施。例如：外观的吸引力、交通便利程度、附近是否有停车场、是否靠近零售、餐饮和娱乐场所以及附近的设施，是否能满足商务或休闲需求。

　　酒店位置还会影响一些其他的东西，这些东西也许并不明显，但是却非常重要。包括社会环境、当地政府的税收政策和业务规范、整体商业氛围、社区精神和凝聚力等。特别是当地的商业和社会团体，会成为你第一个天然的“合作伙伴”和需求“助推器”。

　　好位置的优势是显而易见的。这不意味着酒店没有占据好位置就不能正常运转了。但是在做投资决定的时候，最好是“睁大眼睛”，并且对酒店未来的业绩有一个预判。

　　3. 详细的市场调查和雄厚的财力支持

　　为了最大限度地减少投资风险，应该进行一个全面的市场调查，以数据和事实为基础，对一些可能出现的结果进行预判。详细的市场调查是应该的，但不仅仅局限于此，应该做到如下几点：

　　1)对市场做详细的调查，了解竞争对手的潜力及其对你的物业可能造成的影响;

　　2)研究和了解什么可以拉动你的酒店的需求并预测未来的变化;

　　3)详细研究如何改善你的酒店，包括完整的工程报告和审查、对环境状况的研究、筹建和翻新的详细招标计划和预算，并且认真听取特许经营商的要求和改进建议;

　　4)详细回顾历史经营状况和经营预算，复查所有服务合同。

　　二、扩建和业务运营

　　1. 与预算保持一致并且避免超支

　　毫无疑问，冰冻三尺非一日之寒，竞标结束不代表事情就尘埃落定了。任何的建设和改造计划都会涉及许许多多的细节，因此很重要的一点是要有充足的时间来提前检查各个细节，预测过程中可能出现的挑战。在敲定任何预算和启动建设或改造工程之前，除了要组建一个负责审查设计图纸和说明书的团队，还要让城市规划局和酒店特许经营商审查你的计划。

　　2. 保持充足的营运资金储备

　　本文的主题之一就是重点陈述在投资、经营和资产处置过程中财政节制的重要性。无论如何，我们都不能有悲观情绪，因为任何酒店物业必须能够经受住市场低迷阶段以及资金周转不灵阶段的考验。

　　对酒店来说，即便是有合适的资金储备或是足够的流动资金，最好还是准备足够满足运营需求的营运资金余额。这样才能解决一些突发状况，譬如特许经营商可能会要求升级酒店，改造酒店设备或者维护酒店产品性能等等，这些都需要资金储备。通常情况下，收益的4%要作为设备改造的储备资金。

　　3. 成本管理体系和步骤的作用

　　一个严格的成本管理系统将最大限度地提高现金流量，有助于防止超支，并尽量减少欺诈损失。有些报告体系和程序应该向以下这几方面努力：定期合同审查、员工绩效跟踪(其中应包括跟踪员工每天工作的实际完成结果并与预期工作结果相对比)、完善数据采集系统、电子采购平台、物业税实时监测。

　　4. 具有前瞻性的业务规划

　　这一点对酒店在经营商获得成功至关重要。具有前瞻性的业务规划对于企业来说就如同一张路线图，为企业提供管理的操作工具，可以帮助建立和实现酒店业主的目标。企业可以根据业务规划制定策略，从而最大化企业的短期和长期利益。

　　一个行之有效的业务规划的关键要素包括：精打细算(包括以时间跨度定期更新业务计划)，竞争性定位(其中应包括对对自己和竞争对手实力的全面评估，并寻找增加收入的机会)，还有就是上文提到的设备改造资金。

　　这些业务规划体系必须通过后续的执行步骤进行“巩固”，在制定规划体系时要提供必要的工作重点以确保重要事项被优先完成，并在执行过程中不断调整。

　　三、管理和竞争环境

　　如果把投资和融资比作是酒店业的剧本，那么企业管理就是由导演(管理者)和演员(员工)制定的拍摄方案。酒店地面必须保持清洁，酒店预订必须及时安排，餐饮服务是否到位，客人必须感到满意。

　　1. 以人为本，建立一个强大的团队

　　在酒店业中只是有“人本文化”是不够的。我们要把“以人为本”刻入企业文化的骨子里。此外，以人为本还意味着会选择一个优秀的团队，并培养他们，使他们愿意并能够为客人提供最高标准的服务。

　　因此，工作奖励和可以获得成就感的工作环境可以实现企业的潜力，增加员工的工作效率和对生活的满意度。以人为本的文化应该包括以下内容：为员工提供初始和后续的培训方案和可以有效完成其特殊工作的合适工具;为员工指明工作方向并提出对其工作表现的期待;定期让团队成员有表现自己工作成就的机会;清楚表明营业额的考核占据普通员工年终奖考核的25%，占据经理和销售总监年终奖考核的15%。

　　这些努力可以转化为更高的潜在收益，使员工更快乐，降低运营成本和提供更积极的客户体验。

　　2. 关注销售和市场营销

　　全部或者说大部分酒店物业已明确需求驱动是什么，无论是景点，会议中心或附近的公司，以及酒店预订系统都会带来客人。

　　我们必须做得更多。制定一份战略性的、经过深思熟虑并顺利执行的销售和营销计划，是我们为了实现利益最大化必做的事情之一。这份计划就如同一份地图，可以明确酒店的销售目标并判断其销售和营销部门是否能有效地、创造性地留住现有客户群体并挖掘新的客户群体。

　　除了适当的培训，收入管理计划也是一个成功的销售和营销计划的重要组成部分。在酒店环境下，需求每天都在变化，管理成本和复杂的客户预定系统都是在不断变化的，需要我们对竞争格局有充分的认识。

　　3. 客户——首要的也是最重要的因素

　　在一个成功的酒店管理机构中，各个阶层的活动都是客户紧密联系的。为客户提供满意的客户体验，会增加你的回头客，并且他们还会向同事推荐你的酒店，或者在网上写一些正面的评论。良好的客户关系可以增加客户的忠诚度，带来新的客户，高收益并最终增加你的资产价值。

　　专注于客户体验的企业文化包括诸多方面，如酒店外观、员工培训和态度以及一个有意义的客户满意度调查系统。

　　特别是在今天这样一个网络信息大爆炸的时代，拥有一个良好的在线声誉对于酒店的成功起着至关重要的作用。如今的管理层应该精通并且密切关注各种在线评论，借此了解酒店中存在的问题并找到解决办法。此外，当管理层的回复被接受时，管理层应该耐心回复并确保发现的问题已经得到解决。

　　四、实现上述所说的一切

　　很多时候，酒店投资就如同滚雪球，越滚越大。世事瞬息万变，每一个细小的决定或行动都可能影响到运营的很多方面：财务、现金以及人力。

　　本文已经很清楚地讨论了所有可以影响费用和价值的领域，无论是讨论资本成本、筹建和翻新酒店、员工和日常运营还是每一个战略决策、每一个收支决定，这些都对酒店的业绩和估值有着长远的影响。

　　如果我们能够谨慎、自信、全面而专注，我们就能实现一次伟大的酒店之旅，令管理层和员工都满意的就业机会，较大的现金流和乐观的投资回报。

　　关于作者：

　　Richard Takach在1996年创建了他的第一家单体酒店，为客人提供卓越的服务，至今已有30年的酒店从业经验。在创建自己的公司之前，Richard Takach曾经担任万豪集团在马里兰州贝塞斯达的区域经理，并用七年时间升任路易斯安那州Dimension开发公司的执行副总裁。他曾是希尔顿酒店集团顾问委员会的一员，并曾担任洲际酒店集团业主协会主席。Richard Takach现在依然是该协会在亚太区的主席。