长租公寓踩中以下1个雷 就离爆仓或死亡不远了！

　　为了缓解扩张过程中带来的资金紧张，很多长租公寓运营商会去寻求融资，但是运营商自身的信用好坏直接关系到能否顺利融到钱。如果长租公寓运营商自身信用存在问题，一可能出现卷钱跑路，公司破产，租户受害。二由于其信用不佳，融资方会终止与其合作，使其资金链出现重大断裂。

　　比如2017年上海某长租公寓高价从房东手里收钱，然后低价租给租户快速扩张，收取预付租金后卷钱跑路。

　　最近传出暴雷的北京某公寓法人及实控人，是13起有关案件的被执行人，并被列为限制消费人员。而且据天眼查显示，这个公司被列为2018年失信企业。更令人惊讶的是，2017年至今，此公司共有187条行政处罚记录，处罚原因多是占用、挪用或拖延支付客户资金。

　　由此可见，这个企业自身的企业信用已经出现重大问题，而与其合作的金融平台8月开始降低每月下单通过率，在9月下旬彻底与其停止合作。由于过度依赖租金贷，此公司资金链濒临崩裂。

　　05、现金流动性管理能力不足

　　有钱能不能管好钱，是个技术活。长租公寓运营商是“二房东”，需确保按时支付租金给房东，也需要确保从租客那里面收到租金。通常情况下，分散式长租公寓运营商付给原房东一般采取月付或者季付方式，但是运营商收取租金则是按照“押一付三”或者“押二付三”的模式，无论公寓运营商是否使用租金贷，这其中都有个因资金错配期限而产生的资金滞留问题，涉及到运营商对租金流动性的管理。

　　大量资金能否做到安全管理，资金链条能否确保不断裂对运营商来说，考验很大。比如今年8月宣布破产的上海某公寓，综合多方媒体的报道来看，其资金链断裂跟这两方面有很大关联。一方面，这个长租公寓快速扩张过程中，花了大量资金收房，且拿房成本虚高。其次公司内部存在利用职务侵占现象，如和业主串通，3000的房子收成4000，之后和房东对半分，或者有的租客喜欢交现金，但相关负责人并未入账。此外在财务对账方面采取的是Excel表，这样容易导致信息遗漏，且财务对账繁复低效，租客退租续租过程信息不透明。租金的“一进一出”出现问题，时间长了，资金链迟早断裂。

　　06、转型未成，带来连锁不良反应

　　有的长租公寓运营商发现做“二房东”赚取租金差，获利空间有限。现如今融资渠道趋紧，但是一些公寓运营商发行资产证券化频频获批，于是一些长租公寓运营商也希望通过这一途径缓解自身的资金压力，另一方面也借机实现盈利。但是在实际操作中由于前期消耗太多，资产证券化发展进程缓慢，导致平台资金链吃紧，留下隐患。