深圳城中村改造之变:一场政府、房企、村民、租客间的博弈

　　罗湖区城管局相关负责人立马给出了否定的答复——“绝对不会。这次的目的是提升环境。万科只是负责这个工程，但综合治理之后，笋岗村物业归村民自行处理。”

　　一名上市房企长租公寓板块负责人向经济观察报透露，进入城中村进行综合整治的开发商，容易先与村里建立连接，先入为主。

　　“如果只有代建没有统租运营，开发商一般不会干。”深圳市华勤城市更新研究院院长贺倩明说。他曾长期担任政府相关部门法律顾问，深度参与深圳城市更新政策立法活动。

　　显然，从笋岗村村民角度来分析，房企的进入无疑让他们快速变现的意愿落空。在房企这一方，遭遇村民的抵抗同样是他们大规模、集中式试水深圳城中村综合整治的首只“拦路虎”。

　　为了与村民达成利益上的平衡，按照万科此前在富士康龙华园区北门清湖新村的做法，给付村民的租金标准几乎与当前市场价持平或小幅溢价5%-10%，同时承诺租金涨幅是“3年递增10%”。

　　然而，这种动作正在实践中面临巨大挑战，一方面，“资本推高租金”的质疑声此起彼伏;另一方面，深圳已经在探索建立“一房一价、一年一调、租金年增长率最高不超过5%”的稳租金商品房制度。一旦《城中村总规》与租金管制细则真正落地，房企的收益空间将大大降低。

　　然而，对经济指标的预先研判是房企进行城中村综合整治的首要前提。“综合整治项目前期对项目的考量指标主要包括承租年限、带电梯与否、递增率、免租期、押金比例、付款方式、楼梯本身结构、楼体改造难度等，最终还是要回归到经济指标上。”上述上市房企长租公寓板块负责人告诉经济观察报。

　　收益率的硬指标“如鲠在喉”，“万村计划”率先举起了白旗。与笋岗村村民的抵制行动几乎同个时间段，深圳万科被曝出其万村计划“目前全面暂停签约新房源，后续启动时间待定”。虽然深圳万科在回复经济观察报时表示，万村还在研究《城中村总规》，政策对于当前业务的影响正在评估中，目前暂无全面暂停业务的行动。

　　不过，一名接近万科的知情人士向经济观察报证实，万村不仅全面暂停签约房源，还正裁掉一批原本负责统租运营的员工。“之前万村的统租团队大概300多人，计划分批裁掉100多人，目前已经裁了几十人。”

　　从2017年7月成立以来，万村计划在深圳全市城中村迅速拓展，迄今已经签下1900多栋农民房。上述知情人士透露，这些农民房的开工率甚至不足20%。城中村业主一旦交房，万科就要开始付房租，当前每个月仅支付给农民房业主的房租，总计就要1亿元，还未算上人力成本以及后期的装修改造成本。