深圳城中村改造之变:一场政府、房企、村民、租客间的博弈

　　一边是整体支出费用的巨大，一边则是长租公寓行业的利润稀薄。万村统租的这部分农民房，在经过改造之后以长租公寓方式对外出租。上述接近万科的知情人士说，现在利润主要来源基本是租金差，一旦规模进一步扩张到3000栋、4000栋或5000栋，现金流压力会巨大。“这种情况下，收入与支出如果不能达到一个平衡，万村模式肯定难以持续。”

房企与政府

　　11月14日下午，深圳福田区某写字楼33楼的会议室里，一场关于《城中村总规》的解读会正在进行，来自中海、招商蛇口、佳兆业、泰禾、时代中国等80多家开发商的城市更新代表齐聚一堂。

　　抛却收益率的考量，从政府到企业，无疑更加关注这个问题——哪些区域需要综合整治，哪些区域可以拆除重建。“我们公司在南山有一个片区统筹项目，总面积大约1.53平方公里，本身地块权属比较清晰，其中不到三分之一属于城中村。本来去年准备报批，因为与区里签署了战略框架协议，需要先将大规划做出来，没有报单一的城市更新单元，因此在时间上有一个明显落差。地块原来在《深圳市城市更新“十三五”规划》中属于优先拆除重建，但这次《城中村总规》中又被调整为综合整治区域。”一名央企城市更新业务负责人站起来发出疑问：这个政策有没有存在误伤的可能性?“现在大家看到的政策版本还是征求意见稿，有意见有诉求尽快反馈，不要等到最后规划批下来就改不了了。”面对着现场房企们各式各样的意见，一位要求匿名的政府人士提醒道，房企提出的意见能不能被政府采纳，就要看他们的理由、故事讲得精不精彩。

　　事实上，在《城中村总规》出炉之前，深圳市规土委做过大量的调研工作。“过去深圳一些老村容积率很低，连1都达不到。现在城中村平均容积率是1.27，越来越高，越来越密。加上深圳土地确实太少，房企备受约束，只要操作到一个城市更新项目，都会将容积率提得很高，打造地标，但带来的负面效应也非常严重。”上述政府人士说，这一次相关部门将深圳所有的城中村都摸查了一遍，最后才确定综合整治分区的划定原则和划定比例。

　　然而，自2015年下半年起，越来越多全国性的避险资本和房企涌入深圳，搭着各种关系到各个城中村圈地收购旧改项目。尽管很多项目并不成熟，但房企砸下的往往是巨资。对于一心想以旧改赚暴利的房企而言，拆除重建与综合整治两种模式的转变，意味着房企的整个战略布局也必须做出相应的调整。