揭秘“中梁速度”：从百亿到千亿为何仅用了两年多

24%高比例内部融资体系

　　局势变动不息，如果仅“乘风而行”，未免飘摇。焦虑，似乎从未从中梁身上淡去。

　　“要么交业绩、要么交尸体!”在中梁飞速扩张的同时，一些据称源自中梁内部的标语在网络上流传。

　　据悉，中梁内部对土地变现效率抓得异常紧。

　　中梁一共设置了12大区域集团、70多个区域公司。区域公司在大区范围内形成一个独立公司的运作体系，设有区域董事长、事业部总经理和相关职能条线。结合围绕阿米巴经营模式开展的跟投机制，中梁内部一个团队可以构建一个区域负责开发运营，无论获取土地规模如何，每一块地的城市核心团队必须要出资10%。每个项目都在前期进行了成本锁定，超出部分由员工自己贴。

　　据《经济观察报》披露，中梁地产项目跟投资金占比方面，控股集团8%，区域集团8%，区域公司8%，合计达到了24%，其内部融资体系令人印象深刻。

　　通过三层管控体系，中梁一方面压缩拿地周期，速度几乎是以天计数。地块的变现速度也规定在“5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入”的周期内，资金需在半年内进入再利用。

　　为什么如此“赶速度”?有业内人士直言：“三四五线市场一旦有风险，冷得很快，如果不及时调整策略或出货不够快，对公司而言也是一种挑战。”

　　不过用中梁控股集团总裁黄春雷的话说，这是一种靠资金高效流动带来流量几何式增长的逻辑。

　　这也让中梁能够产生快速的销售结果，例如中梁2016年在芜湖就同时做到在售5~6个项目、甚至一天同一个区域开两个盘的情况。

　　不过也有业内人士指出，跟投机制非常看市场，市场上行的时候大家能够“玩命”，市场一旦下行可能会逼人“去造假”，比如这个地方亏钱用另外地方补足。

　　“例如今年，某头部房企从7月份开始曝出质量问题后，每月的销售额几乎减了近一半，这就能看到市场下行给这类选择城市下沉战略企业带来的重叠效应有多大。”上述人士表示。

　　张波则告诉记者，中梁近两年的快速发展，主要就是抓住了三四线布局和快周转这两个突破点。中梁的规模依然在加速扩张，今年上半年拿地的规模已经超过去年全年。在国家严控房地产资金的背景下，中梁极速的规模化扩张，也会和很多房企一样面临资金的压力和挑战。