揭秘“中梁速度”：从百亿到千亿为何仅用了两年多

　　生死时速下IPO成重要砝码

　　的确，按照中梁的扩张速度，必须有后续项目的资金保障，资金使用效率和筹资能力都必不可少。

　　当然，狂奔离不开资金的支持。公司债方面，2016年6月16日，中梁经中国证券监督管理委员会核准，以中梁旗下子公司梁商资本为主体，首次公开发行2016年公司债券，募集资金达13.5亿元人民币，为期5年，票面利率6.8%，信用级别为AA级。

　　不过，上述人士向记者表示，由于此前地产股经历了好几轮震荡下行，PE普遍不高，现在这个时点都不会太好。

　　该人士进一步指出，在当前房企融资难的背景下，比较危险的有三种企业：第一种是大举拿高价地，布局城市受到限购、限贷影响的企业;第二种是重仓三四线的房企，这主要取决于所在城市待售货值的去化能力;第三类是正向头部房企靠拢的高成长企业，他们对融资有迫切需求，而中梁恰恰属于此类。

　　招股书显示，中梁用了很大篇幅披露借款来源，其中64笔信托尚在存续期的债务，截至2018年9月30日，共计47亿元。

　　该人士告诉记者，类似中梁这样的企业，由于很大一部分融资都是来自于信托资金。而高周转做的是短期融资，有时候在年度财务报表中看不到，因此隐藏了许多短期偿债风险。

　　净资产收益率(ROE)方面，根据净资产收益率计算公式：净利润*2/(2018H1净资产+2017年末净资产)得出，中梁的ROE为12.8%，和包括碧桂园、融创中国、龙光地产、中骏置业等房企趋于一致，说明这类企业普遍通过增加净利润、提高资产周转效率的经营杠杆提升ROE。

　　而另一个重要数据，即中梁的土地获取成本以及总货值是多少，中梁尚未披露。

　　情况正在发生改变。目前，中梁重点布局的三四线市场正面临着与其他大型房企的激烈竞争。