阳光城吴建斌：当下房企融资的33种工具

　　一、当前房地产及融资的总体形势

　　今天谈的主要话题是融资，作为企业来讲，最主要的是现金为王。

　　第一，市场形势

　　作为阳光城来讲，因为是一家上市公司，目前的销售规模也不算大。我把1-10月份的经营状况做了一些比较，譬如，年初预算制定了很多规划、计划，其实经过1-10月份，却发生了很大变化。有几个变化都是跟融资、现金管理有关系。年初制定今年买地要花将近800-900亿，但其实才花了300-400亿。我们原来计划今年全年到期还款600亿，其实最后还款高达1000亿。

　　为什么?两个原因：

　　其一，说明我们安排的全年预算受到外围影响非常大，特别是销售环节。当下，我们实施的限购、限价等五个“限”政策，在历史上来讲，也是最严苛的一年。这是外围环境。

　　其二，从融资角度来讲，融资今年的环境也发生了很大变化，这个变化表现在很多方面，集中表现在原来的很多融资工具现在用不了了，所以导致公司在经营方面要做很多调整。

　　基于这两个原因，再结合阳光城的实际情况，再看一下这个市场目前是什么样的呢?

　　1.我们自己感觉，中美贸易对于我们房地产市场虽然没有直接的冲击，但心理上的冲击还是非常大的。所以，导致我们很多行业，特别是从心理方面影响还是蛮大的，对房地产行业来说，影响算是中性。

　　2.“7·31”政策提出“遏制”房地产价格上涨，我觉得对房企来说绝对是利空。中央政治局召开这么重要的会议来研究房地产，最后的结论是遏制，看来是因为原来的五限政策没有发挥应有的作用，或者没有达到五限的目标。加大遏制房地产市场的这一政策，应是非常利空的。

　　3.最近以来，我们很多的龙头企业提出投资方面、买地方面要控制它的节奏，裁人、降价促销等一系列的开源节流举措，也是利空的。

　　4.房地产市场恶劣环境起码有一年到一年半的时间。

　　尽管房地产市场根本的动力，如城镇化没有变。以现在城镇化率来讲，起码我们认为房地产市场还有10年、15年、20年的快速发展期。但是眼下来讲，由于这些政策的存在，房地产市场可能还会持续相当一段时间比较恶劣的环境。我自己认为这个恶劣环境起码有一年到一年半的时间。为什么这么讲?因为“7·31”政策在三个月之前提出的要“遏制”，我相信一个政策往往会持续1-2年的时间。