阳光城吴建斌：当下房企融资的33种工具

　　5.今年融资环境非常难。

　　我想这是我经历的有史以来遇到的融资环境最差的一年。我们的融资团队几乎把所有市场上能用的工具都用了，跟同行来比效果也不错，但仍然没有达到我们所预期的目标。

　　另外，融资成本上升的也非常快。去年，我们平均融资成本是7.08，相对房地产同行来讲稍微高一点，但也算比较低的，但今年同期上升了大约10%。

　　最近，我们有些房企在境外发债，融资成本高达13%，给市场传递的信息是负面的。这么一个行业，13%的利息，等于这个行业没有生意可做了。

　　所以我的结论是，房地产的行业虽然还未到冰河期，其实已经步入了寒冬。

　　我曾经在博鳌会议上讲过“冰河期”和“寒冬期”的区别。当然，若进入冰河期是非常严重了。如果没到寒冬期，那也到了房地产的冬天了。

　　表现的情况是，现在销售比过去难了，销售价格比过去低了，融资比过去难了，融资成本比过去高了。而且到目前为止，如果仍然没有让人感觉到冬天的到来，其实是很危险的一件事了。

　　所以我找了一个词，我们常用的叫做“温水煮青蛙”。特别是中小房企如果这个阶段还不能认清形势，以为10月30日的宽松政策可能会对房地产市场有一些帮助，我感觉是过于乐观了一点。

　　到目前为止，所有的政策对房地产方面仍然是遏制态势。这是我的感觉。

　　在这个阶段，现金为王是房地产公司的不二选择。

　　第二，怎样现金为王呢?

　　1.从扩大经营现金流的角度，我经常讲，企业的管理的核心就是财务管理，财务管理的核心就是现金流管理，而现金流管理的核心就是经营现金流管理。我们怎么样通过开源节流，让我们的经营现金流是越多越好。在这个方面，我们阳光城做得还是不错的，1-9月份，经营现金流为正实现了110亿。怎么做的呢?我们从6月份、7月份开始，已经感觉到这个市场在恶变，我们必须采取一些非常重要的措施，而且是有效的措施，来保证我们的现金流。

　　(1)我们修订了我们的发展规划，把我们的发展速度适当的降下来。

　　这个我们做到了。买地方面，我们把买地的标准提高了，并且把买地的节奏放慢了。原来期待买地净利润率是10%及以上，现在净利润提到15%。